Artikel geschreven door Jean-Pierre Vergauwe, Architraaf n° 204 van September 2020
Zonder dit steeds goed te beseffen, is de architect betrokken bij de Wet Breyne, in het bijzonder in het kader van de opleveringsverrichtingen. De wet Breyne is van toepassing op zowel de bouwpromotie als op de algemene aanneming.
Ik zal in dit artikel de tussenkomst van de architect in het kader van de opleveringsverrichtingen nader toelichten en enkele toepasselijke principes en regels in herinnering brengen.
1.
De Wet Breyne legt twee opleveringen op: de voorlopige en de definitieve.
Deze laatste wordt vaak « vergeten ».
De oplevering moet aan enkele minimale voorwaarden beantwoorden. Deze worden gedefinieerd in artikel 2 van het Koninklijk Besluit van 21 oktober 1971 betreffende de uitvoering van de Wet Breyne.
Enkel een geschreven en tegensprekelijke akte van partijen levert het bewijs van de oplevering van de werken, zowel de voorlopige als de definitieve oplevering. Echter geldt « de bewoning of het in gebruik nemen van het gebouw of van de verbouwde of uitgebreide gedeelten ervan, als vermoeden dat de koper of opdrachtgever stilzwijgend de voorlopige oplevering aanvaardt, behoudens tegenbewijs. » (artikel 2 §2).
De koper of de bouwheer wordt eveneens geacht de werken voorlopig of definitief te hebben opgeleverd naar gelang het geval, indien hij het schriftelijk verzoek van de verkoper of de aannemer om herstellingen uit te voeren tegen een bepaalde datum zonder gevolg heeft gelaten en indien hij binnen de 15 dagen volgend op de aanmaning van de verkoper of de aannemer bij gerechtsdeurwaardersexploot heeft nagelaten om te verschijnen op de datum vermeld in dit exploot met het oog op de oplevering.
Deze bepaling is niet van toepassing van de oplevering van de gemeenschappelijk delen van een gebouw.
2.
Ter herinnering, de oplevering is een rechtshandeling tussen de bouwheer en de aannemer.
De architect neemt hieraan deel, niet als partij, maar als raadgever van zijn cliënt bouwheer.
De architect heeft echter een zeer groot belang bij deze oplevering, in die zin dat zij een einde stelt aan zijn contractuele verplichtingen, onder voorbehoud van de bijstand van de bouwheer tot op het ogenblik van de definitieve oplevering en dat zij het beginpunt uitmaakt van de tienjarige aansprakelijkheid van de architect (in zoverre dit uitdrukkelijk werd bepaald in de architectenovereenkomst).
3.
In het geval dat werken werden uitgevoerd door een algemene aannemer, maakt de oplevering de ultieme mogelijkheid uit voor de bouwheer om in zijn voordeel de beschermende bepalingen in te roepen die door de Wet Breyne worden voorzien, alsook de bijhorende sancties (artikel 13 van de wet van 9 juli 1971).
Hoewel hij geen jurist is, dient de architect zijn cliënt te informeren en bij te staan.
Hij zal dan ook nauwkeurig moeten nagaan of de aannemer de wet Breyne en het Koninklijk uitvoeringsbesluit heeft gerespecteerd door er onder meer aan te herinneren dat :
a. De risico-overdracht gebeurt bij de voorlopige oplevering van de werken of, wanneer het over een appartement gaat, voor de voorlopige oplevering van de privatieve delen.b. De aannemingsovereenkomst de verplichte wettelijke bepalingen moet bevatten, zoals voorzien in artikel 7 van de wet (onder meer de schadevergoeding wegens laattijdige uitvoering of levering, die minstens moeten overeenstemmen met een normale huurprijs, alsook het stellen van een waarborg, dan wel een bankgarantie door de aannemer).
4.
In geval van bouwpromotie dient de architect van de promotor te vermijden dat hij de architect van de koper, klant van de promotor, wordt.
Hij dient zijn rol als architect ontwerper van het project en controleur van de werken, hiermee exclusief gelast door de promotor, ter harte te nemen.
Artikel 19 van het deontologisch reglement legt aan de architect, waarvan de cliënt bouwheer promotor is, de plicht op om te waken over de belangen van zijn cliënt, binnen de grenzen van het algemeen belang en de legitieme belangen van de gebruikers of toekomstige kopers.
Dat is waarom het aan de architect wordt aangeraden om een oplevering van de werken te bewerkstelligen met de aannemer(s) en de promotor, zonder de kopers met wie de promotor nadien een oplevering van de werken zal organiseren.
Deze oplevering kan later plaatsvinden, in functie van de verschillende verkopingen.
De architect heeft er dan ook alle belang bij om de oplevering niet te lang uit te stellen.
Anderzijds zijn de verbintenissen van de promotor ten aanzien van de kopers niet te verwarren met de verbintenissen van de architect.
Deze laatste kan aan de kopers alle middelen die hij ten aanzien van de promotor kan doen gelden, tegenwerpen aan de kopers, onder meer de hoedanigheid van de promotor van professionele bouwheer.
Tenslotte bevat de oplevering tussen de promotor en de kopers punten die niet onmiddellijk van belang zijn voor de architect, zoals onder meer de afrekeningen tussen de promotor en de kopers.
Ik herhaal dat het ten zeerste aangeraden is dat de kopers zich laten bijstaan door een architect-expert naar keuze.
Deze architect treedt uiteraard geenszins in de plaats van de architect van de promotor.
Het gebeurt echter dat de koper een architect raadpleegt om bijkomende werken of wijzigingen te laten uitvoeren. In dat geval dienen de gedeelde opdrachten en aansprakelijkheden uitdrukkelijk te worden omschreven.
Hetzelfde geldt voor wat betreft de tussenkomst van een interieurarchitect of decorateur.
5.
In geval van een appartementsgebouw zullen de voorlopige en definitieve opleveringen van zowel de gemeenschappelijke als de privatieve delen moeten plaatsvinden.
Artikel 9 van de Wet Breyne bepaalt dat de definitieve oplevering van de werken pas kan plaatsvinden één jaar na de voorlopige oplevering en voor zover de definitieve oplevering van de gemeenschappelijke delen reeds heeft plaatsgevonden, inclusief de ingangen, zodat een normale bewoonbaarheid kan worden gegarandeerd.
a. De architect-expert die geraadpleegd werd door de mede-eigenaars met het oog op de opleveringsverrichtingen zal erover waken dat verduidelijkt wordt dat zijn tussenkomst betrekking heeft, ofwel uitsluitend op de gemeenschappelijke delen op verzoek van de syndicus of eventueel van de raad van mede-eigendom, ofwel eveneens op de privatieve delen, maar dan op uitdrukkelijk verzoek van de betrokken mede-eigenaars.b. Zoals hiervoor reeds gesteld, dient de architect nauwkeurig na te gaan of de bepalingen van de Wet Breyne en van het Koninklijk Besluit van 21 oktober 1971 werden gerespecteerd.
Bovendien dient de architect tevens nauwkeurig de basisakte en het reglement van mede-eigendom te onderzoeken. Deze documenten bevatten noodzakelijke informatie met het oog op de vervulling van de opdracht van de architect, onder meer de omschrijving van de gemeenschappelijke en privatieve delen.
Hij zal uiteraard ook alle contractuele documenten onderzoeken (plannen, lastenboek, uitvoeringsdetails en indien mogelijk de werfverslagen en vorderingsstaten), die hem zeer nuttige informatie kunnen verschaffen.
Artikel 7 van de Wet Breyne legt op dat de overeenkomsten « als bijlage, de nauwkeurige plannen en gedetailleerde bestekken omvatten van de werken waarop de overeenkomst betrekking heeft. De wijze waarop en de materialen waarmee deze werken zullen worden uitgevoerd moeten uitdrukkelijk vermeld worden en eventueel of en onder welke voorwaarden hiervan kan worden afgeweken. Deze plannen en bestekken dienen ondertekend te zijn door een tot de uitoefening van dat beroep in België toegelaten architect en, indien het een appartement betreft, dient een afschrift van de in authentieke vorm opgemaakte basisakte en van het reglement van mede-eigendom toegevoegd te worden ».
Het is niet uitzonderlijk dat de promotor een zekere terughoudendheid aan de dag legt aangaande het overmaken van deze documenten. Zo gebeurt het dat de promotor bijvoorbeeld enkel een publicitair lastenboek overmaakt, dat helemaal niet alle informatie bevat omtrent het gebouw en de gebruikte materialen.
De architect dient tevens te beschikken over de publicitaire documenten van de bouwpromotie (reclame, folders, etc…), die de standingsgraad van het gebouw aantonen ; de rechtspraak is van oordeel dat deze documenten en beloften in de contractuele sfeer treden en de verplichtingen van de promotor verduidelijken.
c. De opleveringen van de gemeenschappelijke delen hebben een invloed op de privatieve delen ; de architect zal dit vermelden en de noodzakelijke voorbehouden bepalen teneinde het individuele recht van de mede-eigenaars te laten gelden in het kader van de oplevering van hun privatieve delen.
d. Ook de afrekeningen en in het bijzonder de toepassing van eventuele vertragingsboetes, worden in principe opgemaakt tijdens de opleveringen van de privatieve delen door de mede-eigenaars en de promotor.
e. De architect neemt alle afwerkingswerken en herstellingswerken op en bepaalt de termijn waarbinnen deze werken moeten worden uitgevoerd, op straffe van een vertragingsboete, wat zeer vaak vergeten wordt.
