Artikel geschreven Jean-Pierre VERGAUWE, Architraaf van mei 2024

De Wet van 28 april 2022 houdende invoeging van Boek 5 “Verbintenissen” van het Burgerlijk Wetboek is van toepassing op « alle rechtshandelingen en rechtsfeiten die hebben plaatsgevonden na de inwerkingtreding van deze wet » (artikel 64).

Dezelfde bepaling voorziet dat :

« Tenzij partijen anders zijn overeengekomen, zijn die bepalingen niet van toepassing en blijven de vorige regels van toepassing:

 1° op de toekomstige gevolgen van rechtshandelingen en rechtsfeiten die hebben plaatsgevonden voor de inwerkingtreding van deze wet,

 2° in afwijking van het eerste lid, op rechtshandelingen en rechtsfeiten die hebben plaatsgevonden na de inwerkingtreding van deze wet die betrekking hebben op een verbintenis ontstaan uit een rechtshandeling of rechtsfeit dat heeft plaatsgevonden voor de inwerkingtreding van deze wet ».

Deze wet trad in werking op 1 januari 2023.

Voor alle duidelijkheid: dit betekent dat – tenzij de partijen daar anders over beslissen – contracten voor architecten en aannemers die vóór 1 januari 2023 werden ondertekend, contractuele- en rechtsgevolgen zullen blijven hebben na 1 januari 2023 en dus onderworpen zullen zijn aan de bepalingen van het oude Burgerlijk Wetboek.

Hetzelfde geldt voor rechtshandelingen of rechtsfeiten die na 1 januari 2023 hebben plaatsgevonden, maar die verband houden met een verplichting die voortvloeit uit een rechtshandeling of rechtsfeit dat vóór 1 januari 2023 heeft plaatsgevonden.

De partijen kunnen van deze overgangsbepalingen afwijken en bijvoorbeeld bepalen dat vanaf 1 januari 2023 de bepalingen van het nieuwe Boek 5 – Verbintenissen van toepassing zullen zijn op hun contractuele verhouding.

In de volgende paar artikelen wil ik enkele bepalingen van het nieuwe Boek 5 inzake verbintenissen analyseren en becommentariëren.

Ik begin met artikel 5.16: « Informatieplichten » en artikel 5.17: « Precontractuele aansprakelijkheid ».

Overeenkomstig artikel 4 van de Wet van 20 februari 1939 vervullen architecten de opdracht van het opmaken van de plannen en het uitoefenen van toezicht en controle op de uitvoering van de werken.

Deze bepaling is van openbare orde, dus de partijen kunnen er niet van afwijken.

Naast deze twee wettelijke plichten voegen de rechtsleer en de rechtspraak nog een derde plicht toe, namelijk de informatieplicht, een plicht die de dienstverlening van de architect moet sturen van het begin tot het einde van de contractuele relatie en dit zelfs tijdens de precontractuele fase.

Artikel 5.16 biedt een rechtsgrondslag voor het definiëren van de informatieplicht: « De partijen verstrekken elkaar tijdens de precontractuele onderhandelingen de informatie die de wet, de goede trouw en de gebruiken, in het licht van de hoedanigheid van de partijen, hun redelijke verwachtingen en het voorwerp van het contract, hen opleggen te geven”.

De plicht om informatie te geven is een plicht die afhankelijk van de omstandigheden op verschillende wijze wordt ingevuld, en hangt daarom af van wat de wet, de goede trouw of de gewoonte beschouwt als essentiële informatie die aan de andere partij moet worden verstrekt, de kwaliteit van die informatie, de redelijke verwachtingen en het voorwerp van het contract.

Dit betekent dat de architect zijn informatieplicht aanpast, met name op basis van de vaardigheden en « redelijke » verwachtingen van zijn klant, in dit geval het architecturaal ontwerp dat de toekomstige klant wil laten uitvoeren met behulp van een architect.

Dit is in overeenstemming met het voorwerp van het contract waarnaar wordt verwezen in artikel 5.16 van de wet.

De plicht om informatie te geven was reeds het onderwerp van eerdere artikelen.

Deze plicht omvat alle mogelijke aspecten van de bouw van onroerend goed (technisch, administratief, stedenbouwkundig, fiscaal, enz.).

De architect wint informatie in, dat wil zeggen dat hij/zij enerzijds alle gegevens verzamelt die nodig zijn om het voorontwerp of de haalbaarheidsstudie op te stellen, en anderzijds daar ook zijn opdrachtgever over informeert.

De informatieplicht geldt in beide richtingen.

Wat is de verantwoordelijkheid van de architect in dit opzicht?

Artikel 5.17 « Precontractuele aansprakelijkheid » stelt: « De partijen kunnen tijdens de precontractuele onderhandelingen jegens elkaar buitencontractuele aansprakelijkheid oplopen”.

De wetgever voorziet in een precontractuele of buitencontractuele aansprakelijkheid, aangezien de partijen tijdens de onderhandelingen, voordat het contract wordt ondertekend, niet contractueel gehouden zijn.

Artikel 5.17 vervolgt: “Bij foutief afbreken van onderhandelingen houdt deze aansprakelijkheid in dat de benadeelde persoon teruggeplaatst wordt in de situatie waarin hij zich zou hebben bevonden indien er niet zou zijn onderhandeld.”

Deze verplichting rust zowel op de architect als op de toekomstige bouwheer.

Als de bouwheer bijvoorbeeld eenzijdig en op een onvoorzien moment besluit om alle onderhandelingen af te breken, hoewel de architect op verzoek van de opdrachtgever belangrijke diensten heeft geleverd, dan heeft de architect het recht om schadevergoeding te eisen.

Artikel 5.17 voegt hieraan toe: « Wanneer het rechtmatig vertrouwen is gewekt dat het contract zonder enige twijfel gesloten zou worden, kan deze aansprakelijkheid het herstel van het verlies van de verwachte netto-voordelen uit het niet gesloten contract inhouden. ».

Tot slot: « De schending van een informatieplicht kan niet enkel leiden tot de precontractuele aansprakelijkheid maar ook tot de nietigheid van het contract indien voldaan is aan de vereisten bepaald in artikel 5.33”.

Artikel 5.33 gaat over wilsgebreken; er is geen sprake van geldige toestemming als deze het gevolg is van dwaling, bedrog, geweld of misbruik van omstandigheden, voor zover het wilsgebrek doorslaggevend is.

Artikel 5.33 bepaalt: « Tenzij de wet anders bepaalt, is een contract aangetast door een wilsgebrek relatief nietig, onverminderd de precontractuele aansprakelijkheid zoals bepaald in artikel 5.17”.

Een contract kan daarom worden beschouwd als relatief nietig in geval van een wilsgebrek, en daardoor kan men buitencontractuele aansprakelijkheid oplopen op basis van de precontractuele onderhandelingen.

Als conclusie kan worden gesteld dat de precontractuele fase cruciaal is in de relatie tussen de architect en zijn toekomstige opdrachtgever.

We bevelen dan ook aan om eerst een haalbaarheidsstudie te ondertekenen voordat een definitieve verbintenis wordt aangegaan in de vorm van een architectenovereenkomst.