VALKUILEN BIJ DE AANKOOP, DE BOUW EN DE VERBOUWING

Artikel geschreven door Charlotte JACOBS  naar aanleiding van het  Najaarsforum van 16 november 2012 van de Koninklijke Confederatie der Landmeters-Experten, gepubliceerd in GEORAMA, jaargang 16, n° 74 – 2012/04.

• 1.SITUERING

1.-

Het Belgische verbintenissen- en contractenrecht is gebaseerd op de principes van contractsvrijheid, wilsautonomie en consensualisme.

Op grond van de contractsvrijheid en de wilsautonomie zijn partijen vrij om te contracteren en naar eigen inzicht de inhoud van hun overeenkomsten vast te leggen. Overeenkomsten komen tot stand “solo consensu”, d.w.z. door de loutere wilsovereenstemming van partijen. Het ontstaan van een verbintenis vereist in principe dus enkel de consensus en géén vormen, zoals bijvoorbeeld een geschrift of de aanwezigheid van openbare ambtenaren.

Overeenkomstig artikel 1583 B.W. is de verkoop “tussen partijen voltrokken, en verkrijgt de koper van rechtswege de eigendom ten aanzien van de verkoper, zodra er overeenkomst is omtrent de zaak en de prijs, hoewel de zaak nog niet geleverd en de prijs nog niet betaald is.”

2.-

De beginselen van de contractsvrijheid, de wilsautonomie en het consensualisme, die door Napoleon in ons Burgerlijk Wetboek werden verankerd, vinden hun oorsprong in het 19^de-eeuwse liberalisme, waar vrijheid en gelijkheid centraal stonden. Het contractenrecht dat in die periode tot stand kwam, ging eveneens uit van het theoretisch principe van de gelijkheid van contractspartijen. Partijen beslissen met andere woorden zelf of zij al dan niet een overeenkomst sluiten en worden verondersteld alle voor- en nadelen overwogen te hebben, alvorens zich te verbinden.

3.-

In werkelijkheid is de gelijkheid tussen de contractspartijen echter een illusie. Partijen beschikken zelden over dezelfde informatie en kennis, die hen in staat moet stellen om op gelijke voet te onderhandelen. Er zal bij een overeenkomst bijna steeds een sterke(re) en een zwakke(re) contractspartij zijn. Het is evident dat de verkoper of de verhuurder van een onroerend goed beter geïnformeerd is over de toestand van het te verkopen of te verhuren goed dan de koper of de huurder. Hetzelfde geldt voor de architect, de aannemer of de ingenieur. Als professionelen staan zij in een voordeligere positie ten opzichte van de bouwheer-leek. Er bestaat aldus een kloof tussen de professionele contractspartij, die over voldoende kennis ter zake beschikt en de leek, die hier een kennelijk tekort aan heeft.

De industriële revolutie in de 20^ste eeuw zorgde voor een enorme vooruitgang op het vlak van technologie en informatisering, waardoor de kloof tussen professionelen en leken nog groter werd. Het principe van de gelijkheid tussen contractspartijen had merkwaardig genoeg een aanzienlijke ongelijkheid tot gevolg. Meer en meer diende men vast te stellen dat ons Belgische contractenrecht onvoldoende bescherming bood aan de zwakke(re) contractspartijen.

4.-

De wetgever en de rechter zagen zich genoodzaakt in te grijpen om het evenwicht tussen de contractspartijen te herstellen. Enerzijds voerde de wetgever een aantal dwingende bepalingen in, die aan de sterke(re) contractspartijen een strenge informatieverplichting opleggen. Anderzijds is er in de rechtspraak een tendens merkbaar, die aan deze informatieverplichting van professionelen een zeer ruime en strenge invulling geeft.

5.-

De contractuele vrijheid en het consensualisme werden hierdoor grotendeels aan banden gelegd. Tal van overeenkomsten komen immers niet langer tot stand door de loutere wilsovereenstemming van partijen. In de meeste gevallen zal de sterke(re) contractspartij haar wederpartij eerst behoorlijk moeten informeren omtrent het voorwerp en de modaliteiten van de overeenkomst, alvorens er een overeenkomst tot stand kan komen. Daarnaast zal bepaalde informatie verplicht moeten worden opgenomen in een schriftelijke overeenkomst.

6.-

Het grote nadeel aan deze beschermingsmechanismes is hun gebrek aan coherentie en structuur. Het Belgische contractenrecht is verspreid in het Burgerlijk Wetboek, in bijzondere wetten, decreten, ordonnanties en reglementen, zodat het zeer ingewikkeld is om te weten aan welke voorwaarden een overeenkomst precies moet voldoen opdat zij rechtsgeldig zou zijn. Hieronder wordt een overzicht gegeven van de belangrijkste bepalingen uit het contractenrecht, waarmee professionelen rekening moeten houden in hun contractuele relaties met consumenten en leken.

 

• 2.VALKUILEN

II.1 VERPLICHTE VERMELINGEN/INFORMATIE IN DE OVEREENKOMST

De verkoper van een onroerend is onderworpen aan een strenge informatieverplichting. Het volstaat niet meer dat partijen het eens zijn over de zaak en de prijs, opdat een rechtsgeldige koopovereenkomst tot stand zou komen. Voortaan kan een verkoper zijn woning slechts verkopen, indien hij de koper voorafgaandelijk de sluiting van de overeenkomst een aantal documenten heeft overhandigd en hem naar behoren heeft geïnformeerd. Daarnaast zal ook in de koopovereenkomst zelf bepaalde informatie verplicht moeten worden opgenomen.

II.1.1 De koopovereenkomst

a) HET BODEMATTEST

Het Decreet van 27 oktober 2006 betreffende de bodemsanering en de bodembescherming legt aan de verkoper van een onroerend goed de verplichting op om voorafgaandelijk de sluiting van de overeenkomst een bodemattest aan te vragen bij de OVAM en de inhoud ervan mee te delen aan de koper. Daarnaast moet iedere onderhandse of authentieke koopovereenkomst de inhoud van het bodemattest bevatten. De notaris zal in de auhentieke akte tevens de verklaring van de verkoper moeten opnemen dat de koper voor het sluiten van de overeenkomst op de hoogte is gebracht van de inhoud van het bodemattest.

Indien de verkoper nalaat bovenstaande verplichtingen te vervullen, dan kan de koper achteraf de nietigheid vorderen van de koopovereenkomst.

Deze nietigheid kan niet meer worden ingeroepen als cumulatief voldaan is aan de volgende voorwaarden:

-de koper is in het bezit gesteld van het meest recent afgeleverde bodemattest of van een bodemattest waarvan de inhoud identiek is aan de inhoud van het meest recent afgeleverde bodemattest;

-de koper laat zijn verzaking aan de nietigheidsvordering uitdrukkelijk in een authentieke akte vaststellen.

1. b) STEDENBOUWKUNDIGE INFORMATIE

De Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, in werking getreden op 1 september 2009, verplicht de verkoper van een onroerend goed om bepaalde stedenbouwkundige informatie op te nemen in de verkoopovereenkomst. De onderhandse akte van verkoop moet vermelden:

•  of er voor het onroerend goed een stedenbouwkundige vergunning is uitgereikt;
• of het voor de overdracht verplichte as-builtattest is uitgereikt en gevalideerd;
• de meeste recente stedenbouwkundige bestemming van dit goed met de benamingen gebruikt in het plannenregister;
• de dagvaardingen die met betrekking tot het goed werden uitgebracht overeenkomstig artikel 6.1.1 of 6.1.41 tot en met 6.1.43 VCRO (herstelvordering) alsook iedere in de zaak gewezen beslissing;
• de op het goed rustende voorkooprechten, vermeld in artikel 2.4.1 Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening;
• het feit dat op het goed een verkavelingsvergunning van toepassing is.

De vastgoedmakelaars en andere personen die in de uitoefening van hun beroep of activiteit dergelijke onderhandse akten opmaken, moeten een verwijzing naar artikel 4.2.1 Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening opnemen, dat handelt over de vergunningsplicht.

Indien de koopovereenkomst bovenstaande informatie niet bevat, dan kan de koper de nietigheid van de overeenkomst vorderen. De vordering tot nietigverklaring kan niet meer worden ingeroepen indien de inbreuk op de informatieplicht met betrekking tot de onderhandse overeenkomst is rechtgezet bij het verlijden van de authentieke akte en de koper in deze akte verzaakt aan de vordering tot nietigverklaring op basis van een inbreuk op de informatieplicht.

c) OVERIGE INFORMATIE

De verkoper dient ook een aantal andere documenten en informatie aan de koper mee te delen voorafgaandelijk de sluiting van de overeenkomst. In voorkomend geval zal hij het energieprestatiecertificaat, het postinterventiedossier en het keuringsattest van de elektrische installatie van de woning aan de koper moeten overhandigen. Voor goederen in mede-eigendom, zoals appartementen, dient de verkoper tevens de basisakte, de laatste verslagen van de algemene vergaderingen en een overzicht van de lasten aan de koper te bezorgen.

Het ontbreken van bovenstaande documenten leidt niet tot de nietigheid van de overeenkomst. Wel voorziet de wet in een aantal administratieve sancties en/of geldboetes.

II.1.2 Overeenkomsten onder het toepassingsgebied van de Wet Breyne

a) BESCHERMINGSWET

De Wet van 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen, ook wel de Woningbouwwet of de Wet Breyne genoemd, werd ingevoerd naar aanleiding van de verandering van de woningbouw, vooral wat betreft de bouwtechnieken. Er ontstonden twee nieuwe formules: de koop-op-plan- en sleutel-op-de-deurovereenkomst. Naast de klassieke manier, waarbij de consument op zoek gaat naar een architect en vervolgens naar gespecialiseerde onderaannemers, kon de consument voortaan een huis kopen bij of laten bouwen door een projectontwikkelaar die instaat voor de conceptie, de uitvoering en het toezicht.

Het gemene burgerlijk recht en de algemene regels van koop of aanneming boden geen afdoende bescherming aan de particuliere kopers van woningen en appartementen die op plan of in aanbouw werden verkocht en waarbij de koper of bouwheer één of meerdere stortingen diende te verrichten voor de voltooiing van het bouwwerk. De promotoren gebruikten de contractsvrijheid zodanig in hun voordeel dat de overeenkomsten de koper of bouwheer slechts een zeer geringe bescherming boden indien er iets fout ging.

Met de Wet Breyne trachtte de wetgever aan deze problemen tegemoet te komen. De artikelen van de Woningbouwwet zijn van dwingend recht. Partijen kunnen er contractueel niet van afwijken.

 b) TOEPASSINGSGEBIED

Opdat de Wet Breyne van toepassing zou zijn, moeten navolgende voorwaarden cumulatief vervuld zijn:

het moet gaan om een overeenkomst;

• die de eigendomsovergang van een gebouw of een verbintenis te bouwen, doen bouwen of verschaffen als voorwerp heeft. Concreet gaat het dus om ‘sleutel-op-de-deurbouwen’ en ‘kopen op plan’;
• de overeenkomst moet betrekking hebben op een te bouwen of in aanbouw zijnd gebouw;
• het gebouw moet bestemd zijn voor huisvesting of voor gemengd gebruik;
• de koper of opdrachtgever is verplicht één of meer stortingen te doen alvorens het gebouw is voltooid;

De Wet Breyne is tevens van toepassing op overeenkomsten die een eigendomsovergang van een bestaand gebouw én een verbintenis tot verbouwen of uitbreiden inhouden, op voorwaarde dat de werken een bepaalde omvang hebben, met name indien op het ogenblik van het aangaan van de overeenkomst:

•  de totale kostprijs van de verbouwingen minstens 80% van de aankoopprijs bedraagt;
• de totale kostprijs minstens 18.600 euro bedraagt.

c) DWINGENDE BEPALINGEN

De Wet Breyne knoopt een aantal dwingende effecten vast aan de overeenkomsten die onder haar toepassingsgebied vallen.

•  Overgang van eigendom en risico:

De eigendom van de grond en van de bestaande opstallen gaat verplicht over op de koper, op het ogenblik van het sluiten van de overeenkomst. Van de nog te bouwen opstallen wordt de koper of opdrachtgever eigenaar naarmate de bouwmaterialen in de grond of het gebouw worden geïncorporeerd.

Het risico van beschadiging of tenietgaan van de zaak gaat pas over op de koper of opdrachtgever ten vroegste op het ogenblik van de voorlopige oplevering.

•  Tienjarige aansprakelijkheid:

De tienjarige aansprakelijkheid, waaraan aannemer en architect in het gemene recht onderworpen zijn, geldt onder de Woningbouwwet evenzeer voor de verkoper. Zo zal de promotor, die zelf niet bouwt, ten aanzien van de koper gedurende tien jaren aansprakelijk zijn voor ernstige gebreken die de stabiliteit van het gebouw in het gedrang brengen.

•  Verplichte dubbele oplevering:

In het gemene recht gelden er geen formaliteiten voor de oplevering. De Wet Breyne daarentegen voorziet uitdrukkelijk dat de definitieve oplevering ten vroegste kan geschieden één jaar na de voorlopige oplevering. Zoniet is de definitieve oplevering volledig ongeldig.

•  Verplichte vermeldingen en bijlagen:

Overeenkomsten die onder het toepassingsgebied van de Wet Breyne vallen, moeten verplicht een aantal vermeldingen en bijlagen bevatten. Bijgevolg zal iedere overeenkomst die aan de Wet Breyne onderworpen is, per definitie schriftelijk moeten worden opgesteld.

Als bijlage bij de overeenkomst dienen de nauwkeurige plannen en gedetailleerde bestekken van de werken te worden gevoegd. Deze moeten verplicht ondertekend zijn door een architect.

Daarnaast dienen navolgende vermeldingen in de overeenkomst te worden opgenomen:

•  de identiteit eigenaar van de grond en van de bestaande opstallen;
• hetzij de identificatie van de stedenbouwkundige vergunning, hetzij van de opschortende voorwaarde van het verkrijgen van die vergunning en de verplichting van de aanvrager tot het tijdig meedelen van die vergunning aan de tegenpartij;
• hetzij de kennisgeving dat de koper of opdrachtgever de overeenkomst niet afhankelijk maakt van het verkrijgen van een financiering, hetzij de opschortende voorwaarde, voor maximum drie maanden, van het bekomen door de koper of de opdrachtgever van een financiering van minstens een bepaald bedrag, tegen de voorwaarden die in de overeenkomst worden aangegeven;
• een nauwkeurige beschrijving van het voorwerp van de overeenkomst, in het bijzonder van de privatieve en gemeenschappelijke delen;
• de totale prijs van het gebouw / van de verbouwing of de uitbreiding, alsook de wijze van betaling en de vermelding dat prijs kan worden herzien;
• de kennisgeving dat er gewestelijke overheidstegemoetkomingen inzake huisvesting bestaan;
• de aanvangsdatum van de werken, de uitvoerings- of leveringstermijn en de schadevergoedingen wegens vertraging in de uitvoering of levering;
• de wijze waarop de oplevering zal geschieden;
• de erkenning van partijen dat zij sedert vijftien dagen kennis hebben van bovenstaande gegevens en stukken Tenslotte dient de overeenkomst in ieder geval te vermelden in een afzonderlijk lid, in andere en vette lettertekens, dat de koper of opdrachtgever het recht heeft de nietigheid van de overeenkomst of de nietigheid van een met de wet strijdig beding in te roepen bij niet-nakoming van de bepalingen van of krachtens de artikelen 7 (verplichte vermeldingen) en 12 (waarborgregeling), waarvan de tekst integraal in de overeenkomst moet worden opgenomen.

• Prijs:

De prijs is deze op de dag van de ondertekening van de overeenkomst. Dit moet de totale prijs zijn, die alle werken omvat die nodig zijn voor een normale bewoonbaarheid. De Wet Breyne voorziet in een strikte regeling van de betalingsmodaliteiten. De verkoper, aannemer of promotor mag onder geen enkel beding betaling eisen of aanvaarden vooraleer een schriftelijke overeenkomst is aangegaan. Bij het sluiten van de overeenkomst kan slechts een voorschot van maximum 5% van de totale prijs worden betaald. Bij het verlijden van de notariële akte kan de betaling worden gevraagd van de grondprijs of de prijs van het onroerend goed, verhoogd met de prijs van de reeds uitgevoerde werken. Het saldo van de prijs kan na het verlijden van de authentieke akte worden gevraagd, naarmate de werken vorderen.

•  Waarborg:

Verkopers en aannemers dienen een waarborg te stellen ter bescherming van de consument. Een onderscheid moet gemaakt worden al naargelang de aannemer al dan niet erkend is.

De erkende aannemer dient een waarborg te stellen van 5% van de waarde van het gebouw. Deze waarborg dient verplicht te worden gesteld bij de Deposito- en Consignatiekas, hetzij in speciën, hetzij in publieke fondsen, hetzij in de vorm van een solidaire borgtocht.

Een niet-erkende aannemer dient voltooiingswaarborg of een terugbetalingswaarborg te verstrekken. Deze waarborg stemt overeen met 100% van de prijs van het gebouw en dient hetzij de voltooiing van het gebouw te waarborgen, hetzij, bij ontbinding van de overeenkomst wegens niet-voltooiing, de gestorte bedragen terug te betalen.

d) SANCTIEREGELING

De bepalingen van de Wet Breyne zijn van dwingend recht. Inbreuken worden burgerrechtelijk gesanctioneerd aan de hand van nietigheidssancties.

De Woningbouwwet voorziet in twee soorten van burgerrechtelijke sancties, die verschillen naar gelang de aard van de inbreuk.

Inbreuken op de waarborgverplichting en de verplichte vermeldingen in de overeenkomst hebben, naar keuze van de koper of de opdrachtgever, de nietigheid van de volledige overeenkomst, dan wel van het met de wet strijdige beding, voor gevolg. Die keuze kan door de koper of de opdrachtgever in alle vrijheid worden gedaan, zonder dat hij hiervoor enig belang moet aantonen. Deze nietigheid kan niet meer worden gevorderd na het verlijden van de authentieke akte of, in geval van aanneming, na de voorlopige oplevering.

De inbreuken op de overige bepalingen van de Wet Breyne, hebben uitsluitend de nietigheid van het strijdige beding voor gevolg. Het beding in kwestie zal voor niet geschreven worden gehouden, zonder dat de hele overeenkomst daardoor nietig is. Deze nietigheid kan gevorderd worden tot op het ogenblik dat de overeenkomst volledig beëindigd is: dus tot aan de definitieve oplevering en de volledige betaling van de prijs.

Inbreuken op de Wet Breyne kunnen daarnaast ook strafrechtelijk worden gesanctioneerd. De verkoper of aannemer die betalingen eist of aanvaardt vóór de sluiting van de overeenkomst, riskeert een gevangenisstraf van acht dagen tot een maand en/of een geldboete van 26 euro tot 200 euro.

 

II.2 Uitbreiding en verstrenging van de informatieplicht

II.2.1 Advies- en bijstandsplicht van de architect

Artikel 4 van de Wet van 20 februari 1939 op de bescherming van de titel en van het beroep van architect legt de plichten van de architect vast:

De Staat, de provincies, de gemeenten, de openbare instellingen en de particulieren een beroep moeten doen op de medewerking van een architect voor het opmaken van de plans en de controle op de uitvoering van de werken, voor welke door de wetten, besluiten en reglementen een voorafgaande aanvraag om toelating tot bouwen is opgelegd.

Naast de verantwoordelijkheid voor de conceptie, de opmaak van de plannen en de controle op de uitvoering van de werken, heeft de architect ook een advies- en bijstandsverplichting ten aanzien van de opdrachtgever. Het Hof van Cassatie bevestigde dit recentelijk nog in haar arrest van 6 januari 2012:

“Uit art. 4 volgt dat de architect de plicht heeft om advies en bijstand te verlenen aan de opdrachtgever die krachtens de wet verplicht is een beroep te doen op diens medewerking voor het opmaken van de plannen en voor de controle op de uitvoering van de werken waarvoor een bouwvergunning is vereist.

 Deze bepaling is van openbare orde.”

Als professioneel in het bouwproces rust op de architect een waarschuwings- en informatieverplichting ten aanzien van de opdrachtgever. De omvang van deze verplichting neemt in de rechtspraak steeds verder toe.

De architect moet optreden als onafhankelijk adviseur van de bouwheer. Hij moet hem informeren over alle noodzakelijke en nuttige aspecten van het bouwproces om mogelijke technische, juridische en financiële problemen te vermijden. Deze advies- en bijstandsverplichting is erg breed: de aannemer natrekken, een plaatsbeschrijving aanbevelen, de gemeenmaking van muren regelen, waken over het budget, de bouwheer waarschuwen voor mogelijke nadelige gevolgen van een door hem voorgestelde wijziging, wijzen op de noodzaak om bepaalde vergunningen aan te vragen,…

Sommige werken zijn zodanig technisch dat het voor de architect soms onmogelijk is om alle technische elementen zelf uit te rekenen en te bepalen. Het is de taak van de architect om in dat geval gespecialiseerde ingenieurs of studiebureaus in te schakelen.

De wetgever beschouwt de bouwheer als een leek die nood heeft aan bescherming. Dit maakt dat de advies-en bijstandsplicht een verantwoordelijkheid is waarvan de architect zich niet kan van ontdoen.

De architect moet zijn advies- en bijstandsplicht vervullen gedurende zijn volledige opdracht, en dus tot op het ogenblik van de oplevering van de werken.

 

II.2.2 In solidum aansprakelijkheid van aannemer en architect

Aannemer en architect hebben ook tegenover elkaar een informatie- en adviesplicht. Ook al hebben zij elk een eigen onderscheiden opdracht, toch moeten zij elkaar in de gaten houden en elkaar wijzen op eventuele gebreken.

Zoals hoger reeds uiteengezet, is de architect verantwoordelijk voor de conceptie, de opmaak van de plannen en de controle op de uitvoering van de werken. De uitvoering van het werk valt daarentegen onder de verantwoordelijkheid van de aannemer. In principe zal de aannemer dus verantwoordelijk zijn voor de conformiteit en zichtbare en verborgen gebreken van de gebruikte materialen. Toch kan ook de architect aansprakelijk worden gesteld voor een verkeerde materiaalkeuze of niet-conformiteit van materiaal, indien dit een gevolg is van een gebrek in zijn toezichtsplicht. In dat geval zullen de aannemer en de architect in solidum worden veroordeeld.

Een in solidum veroordeling vereist samenlopende, doch onderscheiden fouten van de aannemer en de architect. Dit is het geval wanneer één enkele schade wordt veroorzaakt door de onderscheiden fouten van aannemer en architect en elke fout noodzakelijk heeft bijgedragen tot de schade zoals ze zich heeft voorgedaan. Zonder de fout van één van hen zou de schade zich niet op die wijze hebben voorgedaan.

De in solidum veroordeling van aannemer en architect geeft de bouwheer de mogelijkheid om de volledige schade te verhalen, zowel op de aannemer als op de architect. De architect die door de bouwheer voor het geheel is aangesproken, kan achteraf wel trachten om de aannemer aan te spreken voor zijn aandeel. Dit zal enkel nuttig zijn indien de aannemer op dat ogenblik nog solvabel is.

De architect kan de gevolgen van zijn in solidum aansprakelijkheid beperken via een clausule in de architectenovereenkomst, in zoverre dit niet voor gevolg heeft dat de architect zijn wettelijke aansprakelijkheid ontloopt. De clausule, waarin de architect zijn eigen tienjarige aansprakelijkheid of zijn persoonlijke opzettelijke fouten uitsluit of beperkt, is bijgevolg ongeldig.