L’apport du géomètre – expert dans les transactions immobilières

Conférence du 8 mai 2009 rédigée par Maître Sadri ELLOUZE et Maître Jean-Pierre VERGAUWE, consacrée à l'apport du géomètre-expert dans les transactions immobilières: l'aspect juridique et la qualité des transactions immobilières  

A.     PRINCIPES JURIDIQUES :

 

 

1. Introduction :

L’objet de la présente étude n’est pas de réaliser une analyse exhaustive de tous les principes juridiques applicables en matière de vente immobilière ni de tous les incidents juridiques qui peuvent frapper la conclusion de tels contrats.

 

Cette contribution vise humblement à éclairer le lecteur sur certains points de la vente immobilière qui intéressent les géomètres-experts dans le cadre de l’exercice de leur activité professionnelle.

 

 

2. 1^ère Partie : Les principes généraux de la vente immobilière :

1. Définition de la vente :

La vente peut être définie comme étant la convention par laquelle une personne physique ou morale, à savoir le vendeur, transmet la propriété d’une chose à une autre personne, l’acheteur, moyennant le paiement d’un prix en argent.

   

La vente nécessite donc :

 

–         la volonté de transférer et d’acquérir la propriété ;

–         d’une chose, en l’espèce un immeuble ;

–         moyennant un prix ;

 

Cependant, il suffit qu’il existe un accord entre vendeur et acheteur sur ces trois éléments pour que l’opération soit parfaite.

 

La vente est donc un contrat :

 

–         consensuel : elle se forme par le seul consentement des parties ;

–         synallagmatique : elle entraîne des obligations réciproques  dans le chef de chacune des parties ;

–         conclu à titre onéreux : l’acheteur paie un prix pour obtenir la propriété de la chose vendue ;

–         commutatif : chacune des parties s’engage à donner une chose qui est considérée comme étant l’équivalent de ce qu’on lui donne ;

–         qui peut être aléatoire ; par exemple dans le cas de la vente d’un immeuble moyennant paiement d’une rente viagère ;

 

 

La passation d’un acte notarié est imposée en matière de vente immobilière par la loi hypothécaire eu égard au fait que le conservateur des hypothèques ne peut admettre que des actes authentiques à la transcription et non des actes sous seing privé.

 

Néanmoins, la formalité de l’écrit n’influence pas la formation du contrat mais concerne uniquement sa preuve et son opposabilité aux tiers.

 

 

En pratique, il convient donc de sécuriser une opération de vente immobilière en tenant compte des considérations suivantes :

 

–         le vendeur a intérêt à ne pas se dessaisir de son bien aussi longtemps qu’il n’est pas payé ou qu’il n’a pas la garantie absolue d’être intégralement payé ; il doit donc veiller à ce que la convention qu’il conclut porte expressément que le transfert de propriété n’interviendra qu’après le paiement intégral du prix ;

 

–         l’acheteur, quant à lui, doit être parfaitement rassuré sur la situation juridique du bien ; il doit en effet s’assurer que :

 

o       le vendeur est bien propriétaire de l’immeuble et qu’il peut en transférer la propriété intégrale ;

o       le bien n’est pas grevé de charges réelles, et notamment d’hypothèques, puisque celles-ci suivent le bien en quelques mains qu’il passe et pourraient donc être exécutées à l’encontre de l’acheteur ;

 

 

 

2. 2 éléments essentiels : la chose et le prix :

                                                              i.      L’article 1583 du Code Civil :

L’article 1583 du Code Civil précise que la vente :

 

« Elle est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé. »

 

Dans le système du Code Civil, la vente est donc par elle-même translative de propriété.

 

Qui plus est, le transfert de propriété intervient automatiquement, dès la formation du contrat, du moins entre les parties.

 

Le transfert de propriété « solo consensu » n’a donc lieu qu’entre parties.

 

Par contre, en matière immobilière, c’est la transcription de l’acte de vente à la conservation des hypothèques qui rendra le transfert opposable aux tiers.

 

Il importe cependant de préciser que la règle du transfert de propriété solo consensu connaît de nombreuses exceptions.

 

A titre d’exemple, le transfert purement consensuel de propriété ne tient qu’à la nature du contrat et il peut donc y être dérogé : il est d’ailleurs fréquent, en matière immobilière, de prévoir que le transfert de propriété sera retardé jusqu’à l’acte authentique ; la validité d’une clause de réserve de propriété est incontestable entre parties.

 

 

                                                            ii.      Le prix :

Le prix dans la vente doit :

 

–         consister en une somme d’argent : si le prix consistait en un bien, le contrat conclu serait un contrat d’échange ;

 

–         être réel : s’il était fictif, il n’y aurait pas de prix et donc pas de vente : donation déguisée ; attention : le caractère dérisoire d’un prix peut être l’indice :

o       de sa fictivité ;

o       d’une erreur sur la substance de la chose vendue ;

o       d’un dol commis par l’acheteur ;

o       d’une lésion qualifiée : c’est-à-dire le résultat d’un abus des besoins, des passions, des faiblesses ou de l’inexpérience du vendeur ;

 

–         être certain :

o       selon l’article 1591 du Code Civil : « Le prix de la vente doit être déterminé et désigné par les parties » ;

o       le prix constituant l’objet de l’obligation essentielle de l’acheteur, doit être déterminé ou, à tout le moins, déterminable;

o       le prix déterminé est le prix expressément indiqué par les parties au contrat ;

o       le prix est déterminable lorsqu’il peut être déterminé sur base d’éléments objectifs contenus dans la convention sans qu’il soit besoin d’un nouvel accord des parties ; le prix est donc déterminable lorsqu’il comporte le mécanisme ou la formule qui permet de le calculer ; sera frappée de nullité la vente conclue pour un prix à convenir : la convention n’est pas complète puisqu’un nouvel accord des parties est requis. Il importe également de préciser qu’il n’appartient pas à un juge de fixer le prix en équité.

o       par contre, rien n’interdit aux parties d’assortir le prix d’une clause d’indexation ou de révision ; encore faut-il que les parties définissent les modalités de révision et que cette dernière ne requiert pas un nouvel accord de volonté ;

 

 

Le prix de vente est fixé librement par les parties, sous la seule réserve du mécanisme de la rescision pour lésion de plus des 7/12^ème. En conséquence, l’acheteur ne dispose d’aucun moyen de contester le prix de vente qu’il a accepté sauf s’il parvient à établir l’existence d’un vice de consentement.

 

 

                                                          iii.      La chose vendue :

Le bien vendu doit appartenir au vendeur.

 

En effet, la vente d’un bien qui appartient à un tiers est nulle comme le précise l’article 1599 du Code Civil :

« La vente de la chose d’autrui est nulle; elle peut donner lieu à des dommages-intérêts lorsque l’acheteur a ignoré que la chose fût à autrui. »

 

L’article 1599 du Code Civil ne laisse donc pas de place à une éventuelle bonne foi du vendeur.

 

 

La nullité de la vente se résout par le paiement de dommages et intérêts au profit de l’acheteur à condition que celui-ci ait ignoré que le bien appartenait à autrui.

 

Il est important de préciser également que la nullité de la vente de la chose d’autrui ne peut être invoquée que par l’acheteur ou par le vrai propriétaire mais jamais par le vendeur.

 

 

 

3. Conditions liées à la formation du contrat :

De manière générale, on peut affirmer que la vente requiert, quant à sa formation, la réunion des éléments essentiels à tout contrat.

 

Comme le précise l’article 1108 du Code Civil, le contrat de vente requiert la réunion des éléments suivants :

 

–         le consentement des parties ;

–         la capacité de contracter ;

–         un objet certain et licite ;

–         une cause licite ;

 

Analysons ces quatre conditions essentielles.

 

 

                                                              i.      Le consentement des parties :

Le contrat de vente se forme lorsque l’offre est rejointe par l’acceptation.

 

La formation du contrat de vente requiert un accord des parties sur les éléments objectivement essentiels, à savoir la chose et le prix, et le cas échéant sur les éléments qui, sans l’être en vertu de la loi, apparaîtraient essentiels à leurs yeux, il s’agit des éléments substantiels.

 

Le consentement peut dès lors être vicié en cas :

 

1. d’erreur ;

 

2. de dol ;

 

3. de violence ;

 

4. de lésion ; la lésion pouvant prendre deux formes différentes :

 

o       la lésion qualifiée ;

o       la lésion de plus des 7/12^ème ;

 

 

 

                                                            ii.      La capacité :

La vente est un contrat comme tous les autres.

 

En conséquence, quelles que soient ses modalités, le contrat de vente n’existe que si deux personnes dotées de la capacité légale ont conclu librement la convention de vente.

 

La capacité, dans la vente, est soumise aux règles de droit commun relatives à la capacité d’exercice.

 

Il convient en conséquence d’être attentif au fait que des restrictions existent en ce qui concerne la vente du logement familial. Quel que soit le propriétaire de celui-ci, les deux époux doivent donner leur accord pour procéder à une telle vente. Cet accord doit porter non seulement sur le principe de la vente mais aussi sur les conditions mêmes de celle-ci.

 

Autres exemples : interdiction de la vente entre époux, interdiction faite à certains représentants de se porter acquéreur des biens qu’ils sont chargés de vendre (mandataires, tuteurs, …), interdiction faite aux gens de justice d’acquérir des biens litigieux.

 

 

                                                          iii.      Objet :

 

La vente ne peut porter que sur une chose qui existe ou qui est susceptible d’exister.

 

L’objet de la vente doit également être licite.

 

 

                                                          iv.      Cause :

Comme tout contrat, le contrat de vente doit avoir une cause licite.

4. Les engagements unilatéraux :

1. Préambule :

Les promesses de vente ou d’achat, ou les options, sont des engagements de vendre ou d’acheter.

 

Elles se situent donc à un stade préalable à la conclusion de la convention définitive, même si, la plupart du temps, elles engagent irrévocablement au moins une des parties.

 

La promesse est unilatérale, en ce sens qu’elle émane d’une seule personne physique ou morale :

 

–         soit le vendeur s’engage à vendre à l’acheteur, ce que ce dernier a le droit d’accepter ou non ;

–         soit l’acheteur s’engage à acheter, de sorte que la vente ne dépend plus que de l’assentiment du vendeur.

 

Toutes ces promesses sont par définition unilatérales.

 

 

2. La promesse unilatérale de vente :

La promesse unilatérale de vente est un engagement définitif. Il y a donc un véritable contrat entre les deux parties même si ce contrat ne fait naître d’obligations que dans le chef du vendeur promettant.

 

La promesse de vente crée donc, au profit de son titulaire, une option d’achat, c’est-à-dire le droit éventuel d’acquérir le bien en levant l’option.

 

Le promettant est donc lié par sa promesse mais il est le seul à l’être puisque le bénéficiaire de la promesse est parfaitement en droit de ne pas lever l’option.

  

Le vendeur devra donc préciser clairement des éléments essentiels de son engagement comme :

 

–         le prix et les conditions financières de la vente ;

–         la durée de validité de la promesse : à défaut d’indication de durée, celle-ci sera appréciée par le Tribunal en fonction des circonstances ;

–         les conditions qui doivent accompagner la levée de l’option et, par exemple, le paiement d’un acompte et l’envoi d’un courrier recommandé dans un certain délai ;

 

Il peut être prévu que la promesse de vente est payante pour couvrir le préjudice du vendeur lié au fait qu’il ne pourra pas vendre son bien durant le délai fixé. Les parties devront cependant préciser le sort à réserver à ce prix si la vente est conclue.

 

La promesse de vente constitue donc un engagement dont le promettant ne peut pas se délier sauf si des hypothèses particulières sont prévues dans l’écrit qui forme la promesse.

 

 

3. La promesse unilatérale d’achat :

La promesse unilatérale d’achat est l’acte par lequel un candidat acquéreur s’engage à acheter un immeuble à un prix déterminé si le vendeur se décide à vendre. Elle présente les mêmes caractéristiques que la promesse de vente.

 

Dans cette hypothèse, le vendeur est libre de vendre ou non son bien mais, en revanche, rien n’interdit à l’acheteur d’acquérir, pendant la période fixée, un autre bien à condition qu’il soit en mesure d’acheter et de payer le bien si le vendeur lève l’option.

 

L’auteur d’une promesse d’achat devra être particulièrement attentif au fait qu’il doit préciser clairement toutes les clauses et conditions ; il en limitera la durée et sera tenu d’acheter le bien si le vendeur lève l’option.

 

  

5. L’interprétation de la vente :

La vente est soumise, quant à son interprétation, aux articles 1156 et suivants du Code Civil.

 

Cependant, l’article 1602 du Code Civil comporte une règle d’interprétation particulière à la vente :

 

« Le vendeur est tenu d’expliquer clairement ce à quoi il s’oblige.
Tout pacte obscur ou ambigu s’interprète contre le vendeur.”

 

Cet article participe notamment à la protection de l’acheteur profane à l’égard du vendeur qui connaît ou devrait connaître particulièrement bien la chose qu’il vend.

 

Cet article est cependant réservé à l’interprétation des clauses ordinaires de la vente mais ne s’applique pas à des stipulations exceptionnelles libellées en faveur de l’acheteur.

 

 

6. Les obligations du vendeur :

                                                              i.      Principes :

Selon le Code Civil, le vendeur a deux, ou plus exactement trois obligations :

 

–         celle de délivrer la chose qu’il vend ;

 

–         celle de garantir la chose qu’il vend ; étant entendu que cette garantie présente deux objets :

 

o       la possession paisible de la chose vendue ;

o       les défauts cachés de cette chose ou les vices rédhibitoires ;

  

L’obligation de délivrance entretient des rapports étroits avec la garantie des vices dans la mesure où elle concerne non seulement la livraison matérielle de la chose vendue, mais encore la mise à disposition d’une chose conforme, en quantité et en qualité, aux spécifications contractuelles.

 

La garantie d’éviction vise quant à elle la jouissance paisible de l’acheteur qui ne saurait être troublé par la revendication de droits sur la chose vendue, soit par le vendeur lui-même soit par un tiers.

 

 

 

                                                            ii.      Obligation de délivrance :

Selon l’article 1604 du Code Civil :

 

« La délivrance est le transport de la chose vendue en la jouissance et possession de l’acheteur ».

 

Elle s’opère généralement par la remise des clés ou des codes donnant accès à l’immeuble et la libération intégrale des lieux.

 

Jusqu’au moment de la délivrance, le vendeur a l’obligation d’assurer la garde et la conservation de la chose vendue sous peine de dommages et intérêts (art. 1136 du Code Civil).

 

La délivrance emporte l’obligation de mettre à disposition de l’acheteur la chose vendue et ses accessoires.

 

Une fois le compromis signé, le vendeur ne peut donc plus modifier l’immeuble ni emporter des éléments qui y sont immobilisés.

 

Cet aspect premier de la délivrance a, comme corollaire, l’obligation de mettre à disposition de l’acheteur une chose conforme aux spécifications contractuelles. A défaut pour le vendeur de ce faire, il aura certes livré une chose à l’acheteur mais non la chose vendue telle qu’elle était envisagée dans le contrat de vente.

  

Le vendeur doit non seulement mettre la chose vendue à disposition de l’acheteur, il doit également délivrer les accessoires et les fruits de la chose. Il importe de rappeler que les accessoires sont bien entendu matériels (ex : la clé de l’immeuble) mais peuvent également être juridiques comme par exemple l’action en responsabilité décennale contre l’entrepreneur qui a construit l’immeuble vendu ou l’action en garantie contre un précédent propriétaire duquel le vendeur aurait acquis la chose vendue, …

 

On peut rattacher à l’obligation de délivrer une chose conforme en quantité, l’obligation du vendeur d’un bien immobilier de fournir un bien de la contenance convenue.

 

En raison de sa particularité, la matière de la contenance en matière de vente d’immeuble a fait l’objet d’une réglementation détaillée par les articles 1617 à 1623 du Code Civil ; cette réglementation est mise à mal par les clauses de style insérées dans tous les actes notariés et qui y dérogent.

 

L’obligation de délivrance est sanctionnée par le droit commun de la responsabilité contractuelle.

 

L’acheteur pourra donc, à son choix, poursuivre l’exécution forcée de la convention ou sa résolution pour inexécution fautive. Il pourrait également se faire autoriser par un Tribunal à faire exécuter lui-même l’obligation aux dépens du vendeur (art. 1144 Code Civil).

 

Lorsque le défaut de délivrance est partiel, parce que le vendeur livre un bien qui présente un défaut de conformité en quantité ou qualité ou un vice apparent, la mise en œuvre des recours de l’acheteur suppose que ce dernier n’ait pas agréé les biens livrés, donc en pratique, les a désagrées.

 

 

Le défaut d’agréation est en effet le préalable nécessaire à la sanction judiciaire des manquements partiels à la délivrance.

 

L’agréation peut être définie comme étant la reconnaissance par l’acheteur de ce que l’exécution donnée par le vendeur à son obligation de délivrance est conforme aux conditions du contrat, ou, à tout le moins, la renonciation de l’acheteur à se prévaloir des manquements commis par le vendeur. A ce titre, elle entraîne l’extinction de l’action en délivrance pour tout défaut de conformité ou tout vice apparent ainsi que pour tout autre manquement antérieur à la date à laquelle elle est intervenue.

 

L’agréation, pour intervenir en connaissance de cause, suppose bien évidemment que l’acheteur ait pu examiner la chose délivrée.

 

 

                                                          iii.      Les garanties dues par le vendeur :

Ces garanties sont les suivantes et sont expliquées infra :

 

–         garantie d’éviction ;

–         garantie des vices cachés ;

 

 

                                                          iv.      Situation du vendeur professionnel :

Depuis le 20^ème siècle, la doctrine et la jurisprudence ont soumis le vendeur professionnel à un statut particulier en matière de garantie des vices.

 

Depuis, le statut du vendeur professionnel n’a pas cessé de se développer :

 

–         d’une part, la jurisprudence a développé l’idée d’une obligation spécifique de renseignement et de conseil pesant sur tous les vendeurs professionnels ;

 

–         d’autre part, la jurisprudence a élaboré des règles rigoureuses en matière d’exonération de responsabilité.  

 

 

Le vendeur professionnel est dès lors assimilé à un vendeur de mauvaise foi à moins qu’il ne parvienne à démontrer son ignorance invincible du vice.

 

En clair, le vendeur professionnel devra prouver que tout vendeur spécialisé normalement prudent et diligent, placé dans les mêmes circonstances que celles dans lesquelles il se trouvait, aurait commis pareille erreur.

 

La seule bonne foi du vendeur sera donc insuffisante.

 

 

Cette assimilation au vendeur de mauvaise foi vaut :

 

–         pour les dommages-intérêts visés à l’article 1645 du Code Civil ;

–         pour la validité des clauses limitatives de la garantie des vices ; 

 

 

La jurisprudence a par ailleurs développé l’idée d’une obligation de renseignement et de conseil qui pèse sur le vendeur professionnel.

 

Cette obligation prenant un aspect précontractuel ou contractuel.

 

 

Il importe également de préciser que l’obligation de renseignement et de conseil varie aussi en fonction des qualifications de l’acheteur.

 

Elle est donc plus développée à l’égard d’un simple particulier qu’à l’égard d’un acheteur professionnel.

 

 

Il conviendra donc d’apprécier dans chaque cas, en fonction des circonstances de l’espèce, si le vendeur s’est ou non écarté du comportement qu’aurait adopté tout professionnel diligent et prudent placé dans les mêmes circonstances.

 

 

A titre d’exemple, la loi Breyne
, qui réglemente la vente d’immeuble d’habitations sur plan ou en voie de construction, impose au promoteur d’insérer, à peine de nullité du contrat, diverses mentions dans la convention destinée à éclairer son cocontractant.

 

 

7. Obligations de l’acheteur :

                                                              i.      Obligation de retirer la chose vendue :

Selon le droit commun, l’acheteur doit retirer la chose vendue lorsque le vendeur la met à sa disposition.

 

L’obligation de retirement est sanctionnée par le droit commun.

 

Le vendeur peut donc à son choix poursuivre l’exécution forcée de l’obligation de l’acheteur ou demander la résolution de la vente avec, le cas échéant, des dommages-intérêts complémentaires.

 

 

                                                            ii.      Obligation de payer le prix :

L’acheteur doit bien évidemment payer le prix fixé entre parties à la date convenue.

 

L’acheteur peut cependant suspendre le paiement du prix en invoquant le principe d’exception d’inexécution.

 

L’article 1653 du Code Civil consacre d’ailleurs le principe quant à la garantie d’éviction en l’étendant au cas où l’acheteur aurait de justes craintes d’être évincé soit par une action hypothécaire soit par une action en revendication ; dans ce cas, l’acheteur peut suspendre le paiement du prix jusqu’à ce que le vendeur ait fait cesser le trouble.

 

En cas d’inexécution de son obligation de payer le prix, le vendeur peut poursuivre la résolution de la vente ou l’exécution forcée des obligations de l’acheteur.

 

  

                                                          iii.      Obligation de payer les frais de la vente

Aux termes de l’article 1593 du Code Civil « les frais d’actes et autres accessoires à la vente, sont à la charge de l’acheteur ».

 

Il s’agit ici des frais du contrat, des frais d’acte, et non des frais relatifs à l’exécution des obligations des parties.

 

C’est donc en vertu de l’article 1593 du Code Civil que, sauf convention contraire, les honoraires du notaire instrumentant et les droits d’enregistrement sont à charge de l’acheteur.

 

 

 

8. La vente et les contraintes liées au droit administratif :

Le droit de propriété est protégé par les dispositions suivantes :

 

–         l’article 544 du Code Civil qui précise que la propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue ; cependant ce droit est prévu pour autant qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ;

 

–         l’article 16 de la Constitution qui interdit de priver de la propriété individuelle acquise ;

 

–         l’article 1^er du Premier Protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales proclamant le droit au respect des biens ;

 

 

La limitation au droit de propriété ainsi que la limitation à l’usage d’un bien ne peuvent en conséquence être prévues par l’autorité publique que dans l’intérêt général mais en respectant le sacrosaint principe de proportionnalité qui prévoit que l’autorité doit établir :

–         la nécessité de l’intervention ;

–         le moyen à utiliser par les pouvoirs publics pour ne pas dépasser ce qui est nécessaire pour atteindre l’objectif visé.

 

Les dispositions législatives en matière d’aménagement du territoire, d’urbanisme et d’environnement, apportant des limitations au droit de propriété sont à ce point nombreuses et variées qu’il est impossible d’en faire un inventaire exhaustif.

 

Dans le cadre de cette étude, on peut néanmoins citer comme exemple :

 

a.       la nouvelle ordonnance de la Région de Bruxelles-Capitale du 5 mars 2009 relative à la gestion des sols pollués qui entrera en vigueur au plus tard le 1^er janvier 2010 ; cette ordonnance impose notamment les obligations suivantes en cas de cession immobilière :

 

§         obligation d’information du cédant d’un droit réel ;

§         inventaire de l’état du sol ;

§         reconnaissance de l’état du sol ;

§         obligation de traitement de la pollution du sol ;

§         réalisation d’une étude détaillée et d’une étude de risque lorsqu’une reconnaissance de l’état du sol indique un dépassement des normes d’intervention ou un dépassement des normes d’assainissement et un accroissement de pollution ;

 

cette ordonnance prévoit des sanctions pénales mais également la nullité de toute aliénation de droit réel sur un terrain inscrit à l’inventaire de l’état du sol de la catégorie 0 ;

 

 

b.      le réseau Natura 2000 en Région Wallonne : le décret du 6 décembre 2001 est relatif à la conservation des sites Natura 2000 ainsi que de la faune et de la flore sauvages ;

 

 

c.       le droit de préemption en matière d’urbanisme :

 

                                                               i.      si le droit de propriété emporte la liberté de céder un bien à qui l’on veut, le droit de préemption emporte des limitations à ce droit par le fait que le propriétaire se trouve obligé de déclarer son intention de céder et que le choix de son acquéreur se trouvera limité ;

 

                                                             ii.      le droit de préemption est un outil de mise en œuvre du plan d’affectation du sol sur des périmètres et des zones géographiques qui sont susceptibles d’attirer la spéculation immobilière ;

 

                                                            iii.      le COBAT, pour la Région de Bruxelles-Capitale, utilise également le droit de préemption comme un instrument de mise en œuvre des buts d’utilité publique puisqu’ils sont exercés en vue de :

 

–         réaliser des équipements d’intérêt collectif et des services publics relevant de la compétence de la Région de Bruxelles-Capitale ;

–         lutter contre l’existence d’immeubles abandonnés et insalubres ;

–         sauvegarder ou mettre en valeur le patrimoine inscrit sur la liste de sauvegarde ou classé ;

–         réaliser des logements sociaux ;

 

                                                           iv.      si le bien est vendu sans respecter le droit de préemption, le bénéficiaire peut demander au Tribunal de constater la nullité de l’acte et de le déclarer, lui-même, acquéreur en lieu et place du tiers moyennant le prix et les conditions stipulées dans l’acte ; l’action en nullité se prescrira par 5 ans ;

 

                                                             v.      les autorités qui peuvent être bénéficiaires d’un droit de préemption sont :

 

–         la Région ;

–         les communes, les régies communales et les C.P.A.S. ;

–         la Société régionale Wallonne du Logement et les Sociétés immobilières de service public qu’elle agrée ;

–         les intercommunales ayant dans leur objet social l’aménagement du territoire ou le logement ;

9. Processus de négociation et de conclusion d’un contrat dans le cadre d’une vente de gré à gré :

1. L’offre :

Le vendeur, lorsqu’il annonce sa volonté de vendre son bien, doit fournir des informations loyales et complètes sur tous les points essentiels qui peuvent déterminer la décision de son cocontractant, à savoir l’acheteur, de conclure le contrat de vente.

 

Même si le vendeur ne doit pas épingler tous les points faibles de son immeuble, il ne peut pas tromper délibérément son cocontractant ni lui dissimuler des informations essentielles quant au bien en vente.

 

 

En cas de défaut grave de l’immeuble, le vendeur a donc l’obligation d’en déclarer la nature et leurs conséquences.

 

A titre d’exemple, le vendeur ne peut pas :

 

–         dissimuler l’existence de procès ou litiges qui affectent le bien ;

–         dissimuler des informations liées à la situation d’occupation du bien, comme par exemple les contrats de location ;

–         cacher des infractions urbanistiques ; les publicités doivent mentionner sans équivoque la destination urbanistique la plus récente et la plus précise des immeubles et il doit être fait mention des permis d’urbanisme, des permis de lotir et des certificats d’urbanisme délivrés.

 

 

2. Les pourparlers :

Lors de la phase de négociation, les parties n’ont bien entendu pas encore dégagé d’accord de sorte qu’elles ne sont pas tenues l’une vis-à-vis de l’autre.

 

Si les parties formulent des offres écrites et précises, elles veilleront donc à être particulièrement attentives à limiter celles-ci dans le temps. L’absence de détermination d’un délai étant toujours problématique.

 

Une autre difficulté fréquente dans la pratique réside dans le fait qu’une partie estime qu’un accord définitif est né tandis que l’autre le conteste.

 

On ne peut donc trop insister sur la nécessité pour les parties d’indiquer clairement, et bien entendu de se réserver la preuve écrite, de toutes les conditions essentielles auxquelles elles subordonnent leur accord.

 

 

3. Le compromis :

Le principe est que le compromis vaut vente.

 

Ce constat s’explique par le fait que la vente est un contrat consensuel qui n’est soumis à aucune forme particulière et qui est parfait par le seul échange des consentements entre parties.

 

L’écrit n’est nécessaire que pour des raisons de preuve et d’opposabilité aux tiers.

 

C’est évidemment le souci d’éviter toute contestation qui justifie l’établissement d’un écrit.

 

Si les parties sont libres de signer le compromis comme elles l’entendent, elles peuvent également le passer devant Notaire. Trois pratiques notariales visent à apporter certaines garanties à l’acheteur :

 

–         consignation de l’acompte chez le notaire ;

–         le plus souvent, l’acompte relatif à la vente est conservé par le notaire jusqu’à la passation de l’acte authentique ;

–         les notaires proposent une assurance couvrant l’acquéreur à concurrence du prix d’acquisition en cas de décès accidentel entre la passation du compromis devant notaire et la date de l’acte authentique ;

 

  

4. La condition suspensive :

Une vente est conclue sous condition suspensive lorsque son exécution est subordonnée à la survenance d’un événement futur et incertain.

 

La vente est donc conclue mais demeure en suspens aussi longtemps que la condition n’est pas réalisée et, par exemple, tant que l’acquéreur n’a pas obtenu le prêt hypothécaire ou que le vendeur n’a pas délivré l’attestation de sol requise.

 

Le principe de la condition suspensive permet donc de protéger les parties de certains impondérables qui peuvent exister malgré la volonté des parties de conclure le contrat de vente.

 

A titre d’exemple, on peut citer le cas où :

 

–         l’acheteur n’est pas certain d’obtenir le crédit hypothécaire qui lui permettra de financer son opération ;

–         des incertitudes existent quant à l’affectation de l’immeuble et l’usage qui peut en être fait au regard des règles d’urbanisme applicables ;

–         le vendeur n’est pas à même de fournir certains éléments indispensables ; ex : un dossier d’intervention ultérieure ou des plans « as build » ;

–         l’acquéreur ne souhaite acheter un terrain que s’il est assuré d’obtenir le permis d’urbanisme lui permettant de réaliser la construction qu’il envisage ;

 

Le mécanisme de la condition suspensive permet d’éviter des catastrophes fiscales puisque si la condition ne se réalise pas, le contrat est réputé n’avoir jamais existé et il n’y a donc jamais eu de vente, et donc pas d’obligation de payer les droits d’enregistrement. 

 

Cependant, la condition suspensive ne peut être détournée de son rôle et ne peut donc pas permettre aux parties de tenter de se dégager de l’accord qu’elles ont valablement conclu.

  

Les correcteurs sont les suivants :

 

–         la condition doit dépendre d’un événement futur et incertain ;

–         cet événement doit être partiellement extérieur aux parties ;

–         la condition ne peut pas dépendre uniquement de la volonté des parties (sinon condition potestative) ;

–         l’acquéreur ne peut pas chercher à revenir sur son engagement en empêchant que la condition se réalise ;

 

Si la condition ne se réalise pas et que les règles ont été respectées, la vente est censée n’avoir jamais existé de sorte que l’acquéreur a droit à la restitution de son acompte.

 

 

 

5. L’acompte et les arrhes :

1. L’acompte : 

L’acompte consiste en une somme d’argent versée par l’acquéreur d’un bien à valoir sur le prix de vente.

 

L’acompte oscille généralement entre 5 et 10% du prix de vente.

 

L’acompte n’implique aucune possibilité de dédit pour aucune des parties : il n’est qu’un montant payé à valoir sur le prix.

 

  

2. Les arrhes : 

Les arrhes sont un montant versé par l’acquéreur d’un bien, à valoir sur le prix de vente et le coût payable en cas de mise en œuvre de la faculté de dédit.

 

A la différence de l’acompte, les arrhes permettent aux deux parties de se dégager de la manière suivante :

 

–         l’acheteur peut renoncer à la vente en abandonnant les arrhes versées au vendeur ;

–         le vendeur peut renoncer à la vente en remboursant les arrhes à l’acquéreur et en payant, à titre d’indemnité, un montant identique ; le vendeur paiera donc dans ce cas une somme égale à deux fois les arrhes ;

 

Les parties doivent cependant être attentives au fait que les Tribunaux considèrent que, dans le langage courant, il existe une confusion entre les termes « acompte » et « arrhes » ; dès lors, si les parties souhaitent bénéficier de la possibilité de renoncer à la vente, il est indispensable d’indiquer clairement qu’il s’agit d’une faculté de dédit et d’en préciser concrètement les modalités.

 

 

6. L’acte authentique :

 

Il s’agit d’un acte notarié.

 

C’est à la date de l’acte authentique que la partie la plus importante du prix est payée et que s’opère le transfert de propriété.

 

Il est utile que chaque partie dispose de son notaire.

 

  

7. L’enregistrement :

 

L’enregistrement est une obligation fiscale qui présente en outre l’avantage de donner date certaine à l’acte.

 

La formalité fiscale de l’enregistrement doit être accomplie dans un délai de 4 mois à dater de la conclusion de la vente.

 

 

8. La transcription :

Il s’agit de la formalité qui rend la vente immobilière opposable aux tiers.

 

Seuls les actes authentiques peuvent être transcrits.

 

La transcription doit intervenir dans les deux mois de la passation de l’acte notarié. Elle assure la publicité de la propriété immobilière.

 

Seule la transcription dans le registre des hypothèques rend une vente immobilière opposable aux tiers.

 

 

10. Caractéristiques de la vente publique :

Il existe deux types de vente publique :

 

–         la vente ordonnée ou autorisée par justice, soit sur saisie-exécution immobilière, soit sur faillite, soit en raison de la présence d’un mineur ;

–         la vente volontaire dont la procédure est simplifiée.

 

 

Les caractéristiques essentielles de la vente publique sont les suivantes :

 

–         la vente est annoncée publiquement et ouverte à tous ;

–         l’adjudication est prononcée publiquement ;

–         la vente est faite au plus offrant ;

–         les conditions de la vente sont fixées unilatéralement par le vendeur et sont généralement inscrites dans un cahier des charges qui en fait un contrat d’adhésion ;

–         le notaire a la police des opérations ;

–         il n’est pas possible d’introduire d’action pour vice caché ;

–         il n’est pas possible de prévoir une condition suspensive relative à l’octroi d’un crédit ;

3. 2^ème Partie : les incidents qui peuvent survenir dans le cadre d’une vente immobilière :

1. Vices de consentement :

                                                              i.      l’erreur :

L’erreur n’est cause de nullité d’un contrat de vente que pour autant qu’elle porte sur la substance de la chose et qu’elle soit excusable.

 

 

En effet, la vente requiert le consentement des parties sur les éléments substantiels, c’est-à-dire sur la chose et le prix ainsi que sur tous les éléments que les parties ont jugé indispensables à leur consentement.

 

Pour que l’erreur entraîne la nullité de la vente, il faut donc que celle-ci porte sur un de ses éléments substantiels.

 

 

Cependant, il faut également que celle-ci soit excusable dans le chef de celui qui en est la victime (art. 1110 Code Civil).

 

Il est intéressant de relever que la doctrine et la jurisprudence considèrent que le dol consiste en une erreur provoquée. Le dol donne lieu à la nullité du contrat mais aussi à des dommages-intérêts complémentaires.

 

 

L’erreur sur la substance est celle qui porte sur tout élément qui a déterminé principalement la partie à contracter de telle sorte que, sans cet élément, le contrat n’aurait pas été conclu.

 

Il est important de rappeler que les actions en garantie pour vice caché et celle en nullité pour erreur sur la substance se situent sur des plans différents.

 

En effet :

 

–         la garantie des vices cachés se situe sur le plan de l’exécution du contrat ;

–         tandis que l’erreur sur la substance se situe sur le plan de la formation du contrat ;

 

 

Le législateur n’a pas voulu admettre le cumul de l’action en nullité et de l’action en garantie : il serait en effet inacceptable que l’acheteur puisse obtenir par la voie de la nullité, pendant 10 ans l’anéantissement du contrat qu’il ne pourrait plus obtenir par le biais de l’action rédhibitoire à l’expiration du bref délai de l’article 1648 du Code Civil. 

 

 

                                                            ii.      La violence :

L’article 1112 du Code Civil précise qu’il y a violence lorsque celle-ci est de nature à faire impression sur une personne raisonnable et qu’elle peut lui inspirer la crainte d’exposer sa personne ou sa fortune à un mal considérable et présent.

 

Cette pression ou violence doit être injuste ou illicite, le simple usage d’un droit ne peut en principe, lorsqu’il n’est pas abusif, être constitutif de violence.

 

Pour pouvoir donner lieu à l’annulation de la vente, la violence ne doit pas être exercée exclusivement à l’encontre du cocontractant et par l’autre partie. La violence exercée à l’encontre de l’épouse ou des descendants et ascendants est admise, tout comme il est admis qu’elle puisse être exercée par un tiers.

 

Tout comme l’erreur, l’action en annulation doit être intentée moins de 10 ans après que la violence ait cessé (article 1304 du Code Civil).

 

 

                                                          iii.      Le dol :

Le dol suppose la tromperie.

 

Un simple mensonge, c’est-à-dire une tromperie purement verbale sans aucune manœuvre, peut suffire à constituer un dol.

 

Jurisprudence et doctrine tendent aujourd’hui à assimiler de plus en plus le dol à une simple réticence, c’est-à-dire dans le fait de dissimuler certaines choses que l’on est tenu de déclarer.

 

Il y a dol principal si, en l’absence de la tromperie, l’autre partie n’aurait pas contracté du tout. Il est sanctionné par la nullité du contrat.

 

Le dol incident est celui en l’absence duquel l’autre partie aurait néanmoins contracté mais à des conditions moins onéreuses ; le dol incident n’entraîne pas la nullité de la vente mais donne lieu à des dommages et intérêts.

 

 

 

                                                          iv.      La lésion qualifiée :

La lésion est le déséquilibre manifeste entre les prestations réciproques des parties à une convention.

 

Ce déséquilibre peut être l’expression d’un vice de consentement dont la partie lésée aurait été victime.

 

L’exercice d’un déséquilibre ne justifie pas à elle seule l’annulation de la convention, sauf cas de lésion de plus des 7/12èmes.

 

Il faut en outre que ce déséquilibre résulte de l’abus par l’un des cocontractants des passions, des faiblesses, de l’inexpérience, de l’ignorance ou des besoins de l’autre partie.

 

La lésion ne donnera lieu à annulation que lorsqu’elle sera qualifiée, c’est-à-dire lorsqu’elle aura été rendue possible par l’exploitation illicite par l’une des parties de la situation d’infériorité de l’autre.

 

Il importe cependant de préciser que la partie lésée devra également prouver que la disproportion dont elle est victime n’est pas due à sa légèreté inexcusable.

 

 

                                                            v.      La lésion de plus des 7/12èmes :

1. Préambule :

La vente d’immeuble se singularise des autres ventes par l’institution du système de la lésion de plus des 7/12^ème.

 

En effet, le prix d’un contrat de vente est fixé librement tandis que sa seule limite, en matière immobilière, est la rescision pour lésion.

 

 

Selon l’article 1674 du Code Civil, si le vendeur a été lésé de plus des 7/12èmes dans le prix d’un immeuble, il a le droit de demander la rescision de la vente, quand bien même il aurait expressément renoncé dans le contrat à invoquer la faculté de demander cette rescision, et qu’il aurait déclaré céder la plus-value.

 

Le Code Civil a donc institué une clause exceptionnelle d’annulation du contrat pour cause de lésion objective des intérêts du vendeur d’immeuble.

 

 

2. Conditions d’application :

Cette disposition protège le vendeur d’un immeuble et non l’acheteur qui aurait payé trop cher.

 

La lésion doit être de plus de 7/12ème ; le prix doit donc être inférieur à 5/12^ème de la valeur de l’immeuble vendu.

 

Les conditions de la lésion doivent être appréciées à la date de la vente.

 

  

3. Réglementation technique :

La règlementation technique de l’action en rescision pour lésion est assez complexe.

 

Elle implique notamment la désignation de trois experts chargés de déterminer la valeur normale de l’immeuble.

 

 

Si la lésion est admise, l’acheteur a le choix :

 

–         soit de rendre la chose contre restitution du prix, auquel cas la vente est en réalité annulée ;

–         soit de garder la chose en payant un complément de prix égal à la différence entre le juste prix diminué d’un dixième et le prix de vente ;

 

 

Il est essentiel de rappeler que l’action en rescision pour lésion doit être introduite dans les deux ans de la vente comme le précise l’article 1676 du Code Civil. Il s’agit d’un délai préfix et non d’un simple délai de prescription.

 

  

 

2. Garantie des vices cachés :

                                                              i.      Champ d’application de la garantie :

La garantie des vices cachés s’applique à toutes les ventes sauf, par application de l’article 1649 du Code Civil, l’exclut cependant pour les ventes faites par autorité de justice.

 

 

                                                            ii.      L’article 1641 du Code Civil :

 

Selon l’article 1641 du Code Civil :

 

« Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. »

 

 

L’acheteur, qui veut agir sur base de la garantie, doit donc établir que :

 

–         la chose vendue est affectée d’un vice ;

–         le vice était caché au moment de l’agréation de la chose vendue ;

–         le vice affecte gravement l’usage de la chose : il rend la chose impropre à l’usage auquel l’acheteur l’a destinée ;

–         le vice doit être important et sérieux ;

 

On ajoute également que le vice doit être antérieur à la vente ou plus exactement exister au moins en germe lors du transfert de propriété et des risques.

 

Le vice doit être caché, en ce sens qu’il ne devait pas apparaître lors de l’agréation à un acheteur normalement diligent et prudent placé dans les mêmes circonstances. A cet égard, il faut évidemment tenir compte de la qualité de l’acheteur : l’acheteur professionnel sera traité plus rigoureusement que le profane. Le profane ne peut cependant pas être purement passif et doit accomplir les diligences normales.

 

Le vice doit affecter gravement l’usage de la chose ; l’article 1641 indique qu’il doit :

 

–         soit rendre la chose purement et simplement impropre à l’usage convenu ;

–         soit diminuer tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou ne l’aurait achetée que moyennant un prix moindre ;

 

 

Les défauts sans conséquences nuisibles sur l’usage de la chose sont donc exclus de la garantie.

 

Pour apprécier la gravité du vice, il faudra en principe se référer à l’usage normal de la chose ; il ne pourrait être tenu compte d’un usage particulier qu’entendait en faire l’acheteur que si cet usage était entré dans le champ contractuel.

 

 

Dans la conception traditionnelle, le vice est un défaut structurel de la chose. Il s’agit d’un défaut intrinsèque de la chose et donc d’une caractéristique anormale inhérente à la chose vendue. Constitue par exemple un vice caché, dans cette acception, la faiblesse structurelle affectant une poutrelle d’acier qui risque ainsi de se rompre ou de plier à l’usage.

 

A l’inverse, ne saurait constituer un vice caché une caractéristique inhérente au type de matériau vendu : tel serait le cas de la décoloration sous l’effet du soleil de tel type de tuiles provençales.

 

 

Dans un souci de protection de l’acheteur, la doctrine moderne a développé, en marge de cette conception classique du vice caché, l’idée que le vice pourrait être purement fonctionnel.

 

Dans ce système, il y aurait vice caché dès lors que la chose livrée quoiqu’exempte de tout défaut structurel ne répondrait pas à l’usage que l’acheteur avait eu en vue lors de la vente.

 

  

                                                          iii.      L’option de l’acheteur :

 

Lorsque les conditions d’application de l’article 1641 du Code Civil sont réunies, l’acheteur a une option entre l’action rédhibitoire et l’action estimatoire (article 1644 du Code Civil).

L’action rédhibitoire tend à la résolution de la vente tandis que l’action estimatoire tend à une réduction de prix.

 

 

En dehors de ces remèdes légaux, l’acheteur ne peut exercer d’autre recours. Il ne peut, par exemple, demander en justice que le vendeur soit condamné à remplacer la chose vicieuse ou à la réparer. L’exécution en nature est exclue.

 

 

L’exercice de l’option appartient à l’acheteur seul.

 

 

Le juge ne peut constater que le vice donnant ouverture à garantie n’est pas suffisamment grave pour justifier la résolution et refuser l’action rédhibitoire au profit d’une réduction de prix.

 

Il est donc difficilement défendable qu’une action rédhibitoire soit introduite en ordre principal et une action estimatoire en ordre subsidiaire. En effet, si la condition de gravité n’est pas remplie pour la mise en œuvre de la garantie toute action pour vice caché est exclue.

 

                                                          iv.      L’action rédhibitoire :

L’action rédhibitoire tend à la résolution de la vente.

 

Elle tend donc à l’anéantissement rétroactif de la vente.

 

Si elle aboutit, l’acheteur doit rendre la chose et restituer le prix conformément au droit commun de la résolution d’un contrat.

 

 

 

L’action rédhibitoire se démarque cependant de l’action résolutoire de droit commun par son régime de dommages-intérêts complémentaires.

 

Le vendeur qui ignorait les vices de la chose ne sera tenu qu’à la restitution du prix et à rembourser à l’acquéreur les frais occasionnés par la vente (art. 1646 du Code Civil).

 

Le vendeur qui connaissait les vices de la chose sera tenu, outre la restitution du prix, au paiement de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur (article 1645 du Code Civil).

 

La bonne ou la mauvaise foi du vendeur est dès lors essentielle.

 

Les articles 1645 et 1646 du Code Civil confèrent donc à l’action rédhibitoire des effets proches de ceux d’une action en nullité pour erreur substantielle.

 

Il convient d’attirer l’attention du lecteur sur le fait que le nombre de vendeurs susceptibles de bénéficier de l’article 1646 du Code Civil est réduit par la conjonction de deux facteurs :

 

1. le vendeur ne peut se prévaloir de sa bonne foi que si son ignorance du vice est excusable, c’est-à-dire exempte de négligence ou de faute ;
2. le vendeur professionnel est assimilé au vendeur qui connaissait le vice de la chose vendue ;

 

 

                                                            v.      L’action estimatoire :

L’action estimatoire tend à la réduction du prix de la chose vendue.

 

Elle vise à réduire le prix à concurrence de la moins-value résultant du vice donc de la quote-part du prix que l’acquéreur n’aurait pas payé s’il avait connu le vice.

 

L’acheteur qui exerce l’action estimatoire ne peut donc demander de dommages-intérêts, en plus de la réduction de prix, que si son vendeur était de mauvaise foi.

 

 

                                                          vi.      Délai d’introduction de l’action en garantie :

Conformément à l’article 1648 du Code Civil, l’action en garantie doit être introduite à bref délai.

 

L’article 1648 du Code Civil ne définit cependant pas la durée de ce délai.

 

Il appartient donc au Juge du fond d’apprécier souverainement la durée du bref délai et son point de départ.

 

Des pourparlers et négociations peuvent interrompre le délai ; il est cependant prudent de confirmer officiellement à la partie adverse :

 

–         qu’il s’agit de véritables négociations ;

–         que ces négociations ont pour effet de suspendre le délai ;

–         que ces négociations ne peuvent s’éterniser et présenter un caractère dilatoire ;

 

Le juge prendra comme point de départ du délai le jour de la découverte du vice.

 

 

En ce qui concerne le délai, le juge devra tenir compte des circonstances de la cause et devra tenir compte :

 

–         de la nature du bien vendu ou du vice ;

–         de la qualité des parties ;

–         des actions judiciaires ou extrajudiciaires entreprises par l’acheteur ;

–         etc ;

 

 

Cependant, ce n’est qu’en assignant au fond que l’acheteur se mettra à l’abri de la forclusion. Il devra donc faire preuve de la plus grande prudence puisqu’il ne lui sera pas possible de déterminer a priori le délai précis dans lequel son action doit être introduite.

 

   

Attention : l’acheteur veillera également à faire constater contradictoirement le vice dont il se plaint avant toute réparation sous peine d’être déchu de son action en garantie. Cette situation s’explique soit par l’agréation du vice apparent soit par la sauvegarde des intérêts du vendeur suite au dépérissement des preuves.

 

Il est important de souligner qu’il est possible d’éviter l’incertitude liée au bref délai en prévoyant une clause au contrat par laquelle les parties remplacent le délai légal incertain par un délai contractuel certain. Selon la meilleure doctrine, les parties peuvent indiquer tant la durée que le point de départ du délai.

 

Cependant, ce principe connait une limitation : le vendeur ne peut pas invoquer une clause contractuelle qui réduirait de manière excessive le délai endéans lequel l’acheteur est contractuellement tenu d’intenter son action. En effet, une telle clause serait considérée par les Tribunaux comme une véritable clause restrictive de garantie.

 

Dans l’hypothèse où le délai reconnu à l’acheteur resterait raisonnable, les clauses restreignant ledit délai seront valables et elles ne seront pas considérées comme restreignant la garantie légale.

 

 

                                                        vii.      Exercice de l’action en garantie par le sous-acquéreur :

Le sous-acquéreur peut agir en garantie directement contre le vendeur initial.

 

Dans ce cas, il exercera l’action de son propre vendeur contre le vendeur originaire, action qui lui aura été transmise en même temps que la chose vendue à titre d’accessoire juridique.

 

Il s’ensuit que :

–         pour être recevable, l’action du sous-acquéreur doit être introduite à bref délai ;

–         le sous-acquéreur est lié par les dispositions dérogatoires à la garantie que son vendeur aurait consenti au vendeur originaire, pour autant que ces clauses soient licites ;

 

Rien n’oblige le sous-acquéreur d’agir contre le vendeur initial : il pourra dès lors se retourner aussi vers son propre vendeur.

  

 

                                                      viii.      Clauses dérogatoires à la garantie des vices :

 

Les parties peuvent bien évidemment étendre conventionnellement la garantie légale des vices cachés en convenant, par exemple, que le vendeur sera aussi tenu de certains vices apparents ou de vices cachés non importants.

 

De même, le vendeur de bonne foi peut, dans les limites du droit commun, s’exonérer de sa garantie ou limiter celle-ci puisque seuls des intérêts privés sont en cause.

 

Ainsi, les parties peuvent :

 

–         limiter la garantie à certains vices ;

–         limiter la garantie au remplacement des éléments défectueux ;

–         exclure tous les vices par une clause de non garantie.

 

La connaissance du vice par l’acheteur équivaut à une clause tacite de non garantie puisque l’acheteur a contracté en pleine connaissance de cause.

 

Cependant, conformément à l’article 1643 du Code Civil, la clause de non garantie est frappée de nullité si le vendeur connaissait ou est présumé connaître le vice caché.

 

En effet, pour que le vendeur puisse se décharger de son obligation de garantie, il est exigé qu’il ait agi de bonne foi, c’est-à-dire qu’il ne connaissait pas le vice au moment de la vente.

 

La connaissance du vice par le vendeur enlève toute valeur à la clause de non garantie.

 

Le législateur estime que la vente en connaissance de cause d’une chose viciée accompagnée du refus de toute garantie doit être considérée comme étant une fraude.

 

En conséquence, seule la divulgation du vice permet d’échapper à toute responsabilité.

 

Le vendeur professionnel est présumé avoir connaissance du vice, il ne pourra donc pas invoquer la clause de non garantie sauf s’il parvient à établir son ignorance invincible du vice.

 

Le vendeur professionnel, marchand de biens, constructeur, est, lui, censé connaître le vice et s’il l’ignore, l’on présume que c’est dû à sa négligence.

 

Une clause de non garantie n’est donc valable que si le vendeur est de bonne foi et, en conséquence, elle le décharge de toute obligation puisqu’il ne devra rien rembourser : ni prix, ni les frais occasionnés par la vente.

 

Par contre si le vendeur est de mauvaise foi :

 

–         il devra restituer le prix et les frais de la vente ;

–         il devra payer des dommages et intérêts complémentaires ;

–         il ne sera pas admis à invoquer la clause de non garantie qu’il aurait pris soin d’insérer au contrat ;

 

En ce qui concerne le libellé de la clause dérogatoire, celle-ci devra être rédigée sans laisser le moindre doute quant à son interprétation. Pour rappel, cette clause est dérogatoire au droit commun et doit être interprétée en faveur de celui qui s’oblige. Généralement, elle est rédigée en ces termes :

 

« Le bien est vendu dans l’état où il se trouve actuellement, avec toutes les servitudes actives et passives, apparentes ou occultes, continues ou discontinues, sans garantie, notamment du chef des vices du sol, des vices cachés ou apparents et, sans aucun recours de ce chef contre les vendeurs. Ceux-ci échapperont à toute garantie et notamment à celle basée sur les articles 1641 et 1643 du Code Civil. Les vendeurs déclarent qu’à leur connaissance il n’existe ni vices cachés, ni servitudes ni conditions spéciales hormis celles éventuellement reprises ci-dessous et résultant de l’acte de base. »

  

Nous estimons qu’il est pour le moins interpellant de constater que la plupart des Notaires font usage de cette clause dérogatoire de manière systématique alors qu’ils doivent défendre tant les intérêts du vendeur que ceux de l’acheteur. Il n’est pas normal qu’une telle clause soit rentrée dans les habitudes des études notariales alors qu’elle préjudicie gravement les intérêts de tout acheteur.

 

3. La garantie d’éviction :

Le vendeur doit non seulement garantir la possession utile de la chose (garantie des vices) mais il doit également garantir la possession paisible.

 

L’éviction proprement dite est la dépossession de la chose par la revendication d’un vrai propriétaire ou par la mise en œuvre des droits d’un créancier hypothécaire.

 

Les autres troubles que le vendeur doit garantir sont ceux qui sans toucher à la propriété de la chose vendue, diminuent le droit de l’acheteur : si quelqu’un prétend disposer, sur un fonds vendu, un droit d’usufruit, une rente foncière, une servitude ou d’autres charges semblables. Il s’agit donc de charges réelles mais aussi de toutes les autres charges qui pourraient troubler la jouissance de l’acheteur, tel un bail qui lui serait opposable.

 

La garantie de droit en matière d’éviction s’articule autour d’une distinction fondamentale entre la garantie du fait personnel du vendeur et la garantie du fait des tiers.

 

La garantie d’éviction du fait du vendeur :

 

–         il est interdit au vendeur, par un fait personnel, de porter atteinte au droit de propriété de son acquéreur ;

–         cette interdiction porte tant sur des comportements de fait (visites intempestives de l’ancien propriétaire vendeur) que sur des troubles de droit (prétention du vendeur de disposer encore de certains droits, ex : une servitude) ;

–         aucune clause ne peut réduire ou exclure la garantie du fait personnel du vendeur ; toute clause en ce sens est nulle ;

 –         le trouble doit répondre à 2 conditions :

o       il doit être le fait du vendeur ;

o       il doit être actuel : une simple menace ne suffit pas ;

–         en cas de troubles de fait : l’acheteur peut exiger soit la réparation en nature soit des dommages et intérêts soit la résolution de la vente ;

–         en cas de troubles de droit : l’acheteur peut faire valoir devant le Tribunal l’exception de garantie du fait personnel du vendeur ; il peut en outre réclamer des dommages et intérêts ou même poursuivre la résolution de la vente ;

La garantie d’éviction du fait des tiers :

 

–         trois conditions sont requises pour que l’acquéreur puisse exiger la garantie du vendeur :

o       il doit s’agir d’un trouble de droit ;

o       le trouble doit être actuel : une menace ne suffit pas ;

o       l’origine du trouble doit être antérieure à la vente ;

 

–         la seule manière pour le vendeur d’échapper à cette obligation de garantie est de déclarer cette charge dans le contrat ; il faut que le contrat mentionne clairement une déclaration de risque d’éviction ;

 

–         le vendeur ne sera dispensé de restituer le prix que si le contrat contient :

o       une clause de non garantie ;

o       une mention claire selon laquelle l’acheteur avait connaissance du risque d’éviction ;

 

   

4. Distinction entre nullité pour vice de consentement et résolution pour vices cachés :

Cette distinction est importante puisque annulation et résolution mettent en œuvre des notions juridiques bien distinctes.

 

Si l’annulation de la vente permet, lorsqu’elle est prononcée par les Cours et Tribunaux, à l’acheteur de récupérer les droits d’enregistrement, cela n’est pas le cas pour toutes les formes de résolutions judiciaires. Bien au contraire, si les droits n’avaient pas encore été payés, ils seront perçus à l’occasion du jugement prononçant la résolution.

 

Indépendamment des conséquences différentes, l’action en garantie pour vice caché doit se fonder sur l’existence d’un contrat de vente valable, ce qui n’est pas le cas lorsque ledit contrat est vicié du fait d’un dol ou d’une erreur substantielle.

 

A titre d’exemple, si l’immeuble vendu ne possède pas une des qualités essentielles que l’acheteur avait en vue, sans pour autant être impropre à l’usage auquel il le destinait, l’action en garantie ne sera pas recevable, alors que la demande d’annulation pour erreur substantielle pourrait l’être.

 

Les deux possibilités existent pour l’acquéreur lorsqu’il manque une des qualités essentielles que les deux parties ont eu en vue lors de la vente, et que son absence rend l’immeuble impropre à l’usage auquel on le destine. Dans ce cas, l’acheteur disposera d’un choix qu’il exercera en fonction des éléments suivants :

 

–         prescription de 10 ans pour l’action fondée sur l’erreur ; bref délai en matière de vices cachés ;

–         l’action en garantie des vices cachés laisse subsister la vente lorsque l’acheteur choisit de ne demander qu’une réduction du prix de vente ;

–         en présence d’une clause de non garantie, l’acheteur pourra toujours intenter une action en résolution du chef d’erreur substantielle ;

 

  

 

B.     REFLEXIONS : De l’insécurité à l’information

 

 

1.         Les relations juridiques ont horreur de l’insécurité et les transactions immobilières encore davantage étant donné que leurs effets s’inscrivent dans le long terme et que leurs enjeux financiers sont importants.

 

 

2.         L’insécurité provient souvent de l’incertitude.

 

–         Celle-ci peut-être générée par des causes internes au contrat de vente lui-même ; des clauses ambigües ou mal rédigées, susceptibles d’interprétations diverses voire contradictoires sont une source de litige. Une mauvaise description du bien et de sa valeur réelle, des obligations des parties et de leur responsabilité constituent un autre facteur d’insécurité.

 

–         L’incertitude peut également trouver son origine dans le comportement des parties ; vendeur et acheteur s’engagent à respecter leurs obligations respectives avec loyauté et bonne foi ; celles-ci ne sont pas toujours au rendez-vous.

 

–         L’incertitude peut, enfin, résulter d’évènements ou de situations externes, étrangères aux parties et que celles-ci n’avaient pas prévues. Il y va, notamment, des cas de force majeure ou cause étrangère ou cas fortuit qui libère le débiteur de son obligation. Pour cela, elle doit revêtir une triple caractéristique : il s’agit d’un évènement imprévisible, irrésistible (c’es-à-dire entraînant une impossibilité absolue d’exécuter) et non-imputable au débiteur (c’est-à-dire qui lui est totalement étranger, ce qui n’est pas le cas lorsque le débiteur a été imprudent ou négligent).

 

 

3.         Que font les parties pour se prémunir contre l’incertitude ? La première réaction naturelle consiste à limiter, voire exclure sa responsabilité. Les contrats de vente fourmillent de clauses limitatives de responsabilités, en particulier pour le vendeur.

 

Nous avons déjà rencontré et commenté la clause qui exclut la responsabilité du vendeur en cas de vice caché, écartant l’application du Code civil.

 

On rappellera les clauses qui excluent tout engagement du vendeur concernant la situation juridique du bien (servitude), urbanistique et, de manière générale, sa contenance ou sa superficie.

 

Les obligations de l’acheteur étant moins complexes (essentiellement payer le prix et prendre livraison), les clauses protectrices les plus usitées concernent le financement de l’opération et soumettent le contrat à une condition suspensive d’octroi d’un crédit ou de primes).

 

 

 

4.         Ces réactions et tentatives pour juguler l’insécurité juridique née de l’incertitude, sont compréhensibles et relativement confortables, mais elles ne constituent qu’un palliatif. En effet, elles ne résolvent en rien la question qui se situe à la racine du problème :

 

–         Si l’immeuble est affecté d’un vice caché, ne vaut-il pas mieux déceler celui-ci avant la vente, et en informer le candidat acheteur ?

 

 

–         N’est-il pas plus adéquat et certainement plus honnête de connaître avec précision la situation juridique ou urbanistique de son bien avant de le mettre en vente ? Le candidat acheteur d’un appartement n’a-t-il pas intérêt à examiner au préalable l’acte de base et le règlement d’ordre intérieur de la copropriété ? Une décision déjà ancienne du Tribunal de Commerce de Louvain du 26 mai 1970[1] annule « du chef d’erreur la vente d’un appartement à un pharmacien qui désirait y établir une officine et ce alors que l’acte de base de l’immeuble autorisait l’exercice d’une profession libérale, mais pas d’une profession que la loi répute commerciale ».

 

La matière des servitudes représente un autre exemple de la particulière attention qu’il convient de porter à la situation juridique d’un bien immobilier ; en effet, la jurisprudence et la doctrine montrent à quel point les servitudes posent parfois des problèmes épineux, sans compter que certaines servitudes ne sont pas apparentes ou continues.

 

Par ailleurs, la distinction entre droit réel et personnel n’est pas toujours évidente.[2]

 

En matière de servitude, il est bon de savoir que le vendeur ne doit pas garantir l’acheteur pour une servitude naturelle ou une servitude légale, supposée connue de tous, ni pour une servitude apparente.[3]

 

 

–         N’est-il pas élémentaire de fournir à l’acheteur une information exacte de la superficie et de la contenance de l’immeuble ? Quand on sait que les estimations immobilières se fondent sur une approche du coût au mètre carré, cette connaissance est primordiale.[4]

 

 

–         N’est-il pas indispensable de savoir si des travaux de rénovation, transformation ont été réalisés par le vendeur et, dans ce cas, de vérifier si ce dernier a respecté la législation en vigueur, notamment au point de vue urbanistique, fiscal ou encore en matière de sécurité et santé (délivrance du DIU qui doit être remis à l’acheteur, notification à l’administration du cadastre des travaux de rénovation, etc.).

 

 

La connaissance exacte du bien sous tous ses aspects, juridiques et techniques, nourri l’information correcte et loyale qui relègue l’incertitude et l’insécurité.

 

L’information du cocontractant est un gage de réussite de l’opération et permet d’éviter nombre de conflits.

 

Or, un litige en matière de vente immobilière est une catastrophe pour les parties car il paralyse la transaction et donc l’usage du bien pendant plusieurs années, surtout lorsque le Tribunal recourt à une expertise judiciaire, ce qui représente tant pour le vendeur que l’acheteur une perte financière considérable.

 

 

5.         Il convient donc de s’attacher aux conditions optimales qui régissent l’obligation d’information.

 

A.             Le devoir d’information s’impose en vertu de l’obligation de loyauté et de bonne foi qui préside à toute relation contractuelle[5].

 

          Le vendeur profane doit s’y conformer et, bien entendu, ce devoir est renforcé dans le chef du vendeur professionnel, à telle enseigne que celui-ci est présumé connaître le vice de la chose vendue et donc assimilé au vendeur de mauvaise foi, tenu aux dommages et intérêts complémentaires conformément à l’article 1645 du Code civil.

 

          Le vendeur professionnel ne peut s’affranchir par une clause de non-garantie des vices cachés.

 

 

B.             Le devoir d’information suppose accomplies au moins 2 exigences :

 

–     S’assurer que l’on connaît suffisamment le bien que l’on se propose de mettre en vente ;

–     Fournir au candidat acheteur toutes les informations dont on dispose afin qu’il se décide « en connaissance de cause ».

 

          Quelle aurait-été, en effet, la décision de l’acheteur s’il avait su que la contenance du bien était inférieure à ce qui était annoncé, ou s’il avait connu le vice ?

 

 

C.             L’information est une question subtile qui relève de la relation contractuelle des parties, particulièrement en phase précontractuelle de négociation préalable.

 

          Comme l’observe P. JADOUL : « le problème du contenu ou de la limite de cette obligation est complexe dans la mesure où l’appréciation d’un grand nombre de circonstances de fait rencontrées par les parties sera généralement primordiale. On peut citer, à cet égard, la nature du contrat envisagé, l’objet de celui-ci, la compétence personnelle des négociateurs, l’intervention pour eux d’un ou de plusieurs conseils… »[6]

 

 

D.             Une autre question qui intéresse le devoir d’information consiste à savoir jusqu’où s’étend celle-ci. Ainsi, dans certains cas, la réticence sera considérée comme dol, c’est-à-dire une faute intentionnelle dans le but de tromper l’autre partie et d’entraîner son consentement.

 

Ph. VAN DE WIELE cite un arrêt du 8 juin 1978 de la Cour de Cassation qui « affirme que la réticence, c’est-à-dire l’omission volontaire d’une chose que l’on devait dire ou pourrait dire peut, dans certaines circonstances, être dolosive lorsqu’elle porte sur un fait qui, s’il avait été connu de l’autre partie, aurait amené à ne pas contracter (dol principal) ou à contracter néanmoins, mais à des conditions moins onéreuses (dol incident) ». [7]

 

D’autre part, il convient de circonscrire le devoir d’information ; une information n’est pas un conseil, il s’agit des renseignements objectifs qui peuvent être considérés comme nécessaires mais suffisants pour permettre à l’acheteur de prendre une décision en connaissance de cause compte tenu de l’usage normal et raisonnable auquel le bien est destiné.

 

 

E.              De son côté, l’acheteur a l’obligation d’informer le vendeur de l’usage particulier auquel, le cas échéant il souhaite destiner le bien.

 

Il doit également s’informer spontanément et ne pourrait exciper d’un vice apparent ni de sa propre négligence ou imprudence qui rendrait son erreur inexcusable.

 

En effet, pour entraîner la nullité de la vente, il ne suffit pas que l’erreur soit substantielle, il faut également qu’elle soit excusable dans le chef de la victime (article 1110 du Code civil).[8]

 

« Est inexcusable l’erreur de l’acheteur qui prétend attacher une importance essentielle à une qualité de la chose qu’il désire acquérir, ne vérifie pas l’existence de cette qualité lors de l’examen auquel il a procédé à diverses reprises avant d’acheter ».[9]

 

 

F.              En matière de vente immobilière, le législateur est intervenu à plusieurs reprises pour rencontrer des situations dans lesquelles l’acheteur pourrait être abusé.

 

La vente reste soumise aux dispositions générales prescrites par le Code civil en matière d’obligations (article 1101 et suivants du Code civil), en particulier les 4 conditions essentielles pour la validité d’une convention (consentement, capacité, objet et cause – articles 1108 et suivants du Code civil), exécution de bonne foi des conventions (article 1134 du Code civil) ; obligation non seulement à ce qui est exprimé dans la convention, mais encore à toutes les suites que l’équité, l’usage ou la loi donne à l’obligation d’après sa nature (article 1135 du Code civil).

 

Le Code civil fournit également des règles précises en matière d’interprétation des conventions (articles 1156 et suivants).

 

En matière de vente plus particulièrement, l’article 1602 oblige le vendeur à « expliquer clairement ce à quoi il s’oblige. Tout acte obscur ou ambigu s’interprète contre le vendeur ».

 

Citons encore l’article 1614 : « la chose doit être livrée en l’état où elle se trouve au moment de la vente ». Cette chose comprend les accessoires et tout ce qui était destiné à son usage perpétuel (article 1615).

 

En matière de contenance, les articles 1616 à 1622 fournissent des règles destinées à protéger l’acheteur en cas de modifications de la contenance telle qu’indiquée au contrat.

 

Le vendeur est tenu à garantie d’une possession paisible de la chose vendue et des défauts cachés de cette chose ou les vices rédhibitoires (articles 1625 et suivants).

 

 

La loi Breyne du 9 juillet 1971 et son arrêté royal d’exécution du 21 octobre 1971 qui s’applique, notamment, aux ventes réalisées par un promoteur immobilier, impose à ce dernier des obligations précises en matière d’information (cfr, notamment, l’article 7 de la loi).

 

Il convient de rappeler que cette loi est impérative en ce sens qu’elle est destinée à protéger les intérêts de la partie contractante considérée comme la plus faible économiquement, à savoir l’acquéreur qui peut seul, dès lors, renoncer aux protections légales.

 

L’article 13 de la loi sanctionne les inobservations d’une des dispositions de l’article 7, de l’article 12 ou des arrêtés royaux pris en exécution de ces articles, par la nullité de la convention ou de la promesse de convention ou la nullité de la clause contraire à la loi.

 

Cependant, pour bénéficier de cette protection et des ces nullités, celles-ci doivent être invoquées par l’acquéreur ou le maître de l’ouvrage à l’exclusion de toute autre personne avant la passation de l’acte authentique ou avant la réception provisoire selon le cas (cfr article 13).

 

 

Les législations régionales en matière d’environnement imposent au vendeur diverses publicités relatives à la vente (cfr article 152 du CWATUPE, article 142 du décret flamand portant organisation de l’aménagement du territoire, articles 280 et 281 du Code bruxellois de l’aménagement du territoire.

 

 

6.         Comment réaliser une bonne information ?

 

On s’étonne de constater à quel point le vendeur lambda ne connaît pas son immeuble alors qu’une bonne connaissance reste le meilleur gage d’une vente réussie.

 

Il est navrant de voir à quel point les ventes immobilières se concluent en général dans la précipitation et la pression, peu favorables à l’échange d’une saine information entre parties.

 

Qui pense à faire mesurer la superficie exacte, brute et nette, de l’immeuble ou du terrain ? On se contente d’affirmations glanées on ne sait trop où (peut-être dans les actes antérieurs) et qui sont livrées à titre indicatif, sans garantie d’exactitude.

 

Prend-on le soin de vérifier la situation urbanistique du bien ? La collecte et la vérification de ces informations est un métier que seul des professionnels avertis peuvent accomplir.

 

Qui sont-ils ?

 

a)      Le Notaire :

 

Juriste de formation, il est tenu, par la loi, de protéger les intérêts des 2 parties, mais ses compétences ne lui permettent pas de vérifier techniquement les informations qui lui sont fournies ! Sa meilleure intervention se situe donc au niveau de la rédaction d’un contrat bien ficelé et équilibré pour les 2 parties.

 

  

b)      L’agent immobilier :

 

Son rôle est primordial puisqu’il agit en intermédiaire professionnel : sa participation dans les négociations préalables à la vente comporte l’obligation de diffuser des informations exactes, claires et pertinentes.

 

Cependant, l’agent est mandaté par une partie qu’il est censé représenter et dont il sert les intérêts.

 

Son impartialité n’est donc pas garantie.

 

D’autre part, l’agent immobilier est rémunéré à la commission et ce système compromet également son objectivité ; son intérêt personnel lui dicte de faire conclure l’opération dans des conditions qui ne sont pas toujours optimales tant pour le vendeur que pour l’acheteur ; l’agent préfèrera parfois une vente conclue rapidement à un prix moindre ce qui, paradoxalement, dessert les intérêts de son client vendeur. 

 

 

c)      L’architecte :

 

Sa mission légale consiste à concevoir, c’est-à-dire à aménager les espaces et les volumes et à contrôler l’exécution des travaux conformément à l’article 4 de la loi du 20 février 1939.

 

Il maîtrise les données urbanistiques du bien et se charge de l’introduction des demandes de permis. Il réalise des expertises immobilières et pourra ainsi vérifier la faisabilité d’un projet immobilier sur un terrain ou dans le cadre d’une transformation d’un immeuble bâti.

 

On le consulte pour examiner un immeuble et rapporter la situation technique de celui-ci en conseillant les travaux de réparation ou de rénovation nécessaire.

 

Cette expertise sera déterminante pour fixer le juste prix et éviter les mauvaises surprises.

 

Mais, sauf formation complémentaire, l’architecte n’est pas compétent pour déterminer un prix en fonction du marché immobilier.

 

 

d)      Le géomètre-expert :

 

Traditionnellement, le géomètre-expert est perçu comme un professionnel dont la compétence est cantonnée au mesurage dans le cadre d’opération spécifique tel que le bornage.

 

Cependant, cette profession a connu une évolution remarquable ces dernières années ; nombre de géomètres ont complété leur formation et leur pratique et sont requis pour des fonctions qui dépassent largement le mesurage. Ils interviennent ainsi pour pratiquer un audit de l’immeuble, pour fournir des rapports de due diligence et en général pour conseiller les parties qui souhaitent s’engager dans le processus de la transaction immobilière.

 

L’indépendance, le mode de rémunération, l      a formation et la déontologie du géomètre-expert lui permettent d’assurer dans les meilleures conditions la mission de conseiller chargé, notamment, de rassembler, vérifier et commenter les informations indispensables dont question ci-avant.

 

Cette mission peut du reste être conçue comme un pilotage, le géomètre-expert se réservant de recourir à l’expertise d’un juriste ou d’un architecte, agissant en qualité de sapiteur, pour faire compléter par ces spécialistes l’information utile.

 

 

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L’intervention d’un professionnel spécialiste, chargé de conseiller les parties, entraîne diverses conséquences, notamment sur la qualité des parties ; étant suffisamment informé et conseillé par un spécialiste, dans quelle mesure l’acheteur pourra-t-il encore invoquer l’excusabilité d’une erreur substantielle pour faire annuler la vente ? Tel vice affectant l’immeuble peut parfaitement demeurer caché pour un profane, mais pas pour un professionnel.

 

Ceci, naturellement, engagera la responsabilité du professionnel, dispensateur de conseils et d’informations[10],  notamment sur la qualité et la pertinence de ses informations.

 

Le professionnel devra interroger tant le candidat acheteur pour connaître ses intentions – notamment quant à l’usage auquel il destine le bien -, que le vendeur quant aux caractéristiques du bien à vendre.

 

Cet échange d’informations permettra de cibler la transaction immobilière et de définir le seuil convenable de l’information. On comprendra aisément que cette tâche délicate nécessite une parfaite indépendance d’esprit et une loyauté totale.

 

La mission de conseil en transaction immobilière est difficile, notamment en raison de l’état d’urgence qui, en général, caractérise ce genre de négociations.

 

La place et le temps nous manque pour aborder ces questions qui, peut-être, feront l’objet d’un prochain colloque.

 

 

 

Sadri ELLOUZE                                                        Jean-Pierre VERGAUWE

Avocat                                                                        Avocat

 

 

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