Artikel geschreven door Jean-Pierre Vergauwe, Architraaf n° 205 van December 2020.
De Wet van 4 februari 2020 houdende boek 3 « Goederen » van het Burgerlijk Wetboek treedt in werking op 1 september 2021.
De wijziging heeft tot doel de verspreide wettelijke bepalingen te integreren. Het gaat onder meer over de bepalingen opgenomen in het Burgerlijk Wetboek (eigendomsrecht en mede-eigendom), de zakelijke gebruiksrechten (erfdienstbaarheden en vruchtgebruik), de zakelijke zekerheden, de rechten van opstal en erfpacht, het Veldwetboek en verschillende andere wettelijke bepalingen, zoals bijvoorbeeld deze betreffende de gevonden voorwerpen.
Hierdoor kan een betere lezing van de wetgeving gegarandeerd worden en dus een groetere rechtszekerheid.
Het goederenrecht moet functioneel zijn en niet zuiver conceptueel.
De teksten moeten op een makkelijke en transparantere manier gebruikt kunnen worden.
Dat is de reden waarom de wetgever vereenvoudigingen heeft doorgevoerd.
Het goederenrecht kent een modernisering, onder meer wat betreft het vruchtgebruik, teneinde het aan te passen aan de vastgoedconstructies en de huidige erfrechtelijke bepalingen.
Tenslotte zal het nieuwe goederenrecht flexiberer zijn, in die zin dat de meeste bepalingen niet langer van openbare orde zullen zijn, maar van louter aanvullend recht, behalve wanneer de wet dit anders bepaalt. Dit geeft aan partijen een grotere contractsvrijheid.
Wel dient vastgesteld dat veel regels voortaan minder strikt en meer genuanceerd zullen zijn dan vroeger.
Onder de nieuwigheden kan verwezen worden naar de rechten die aan dieren worden gegeven: « Dieren hebben een gevoelsvermogen en hebben biologische noden. De bepalingen met betrekking tot lichamelijke voorwerpen zijn op dieren van toepassing, met inachtneming van de wettelijke en reglementaire bepalingen ter bescherming van dieren en van de openbare orde.» (artikel 3.39 van het nieuwe Wetboek).
Anderzijds is het eigendomsrecht niet langer absoluut.
Het huidige artikel 544 van het Burgerlijk Wetboek bepaalt dat : « eigendom is het recht om op de meest volstrekte wijze van een zaak het genot te hebben en daarover te beschikken, mits men er geen gebruik van maakt dat strijdig is met de wetten of met de verordeningen.».
Dit absolutisme van het eigendomsrecht werd reeds gedurende lange tijd door rechtspraak en rechtsleer aangevochten.
De wetgever legt deze evolutie thans vast.
De eigenaar kan niet langer op de meest volstrekte wijze over zijn eigendom beschikken.
Er worden beperkingen ingevoerd op dit recht; zo definieert artikel 3.50 het eigendomsrecht als volgt: « Het eigendomsrecht verleent aan de eigenaar rechtstreeks het recht om het voorwerp ervan te gebruiken, hiervan het genot te hebben en erover te beschikken. De eigenaar heeft de volheid van bevoegdheden, behoudens de beperkingen die door wetten, verordeningen of door de rechten van derden worden opgelegd.».
Artikel 3.101 is gewijd aan de bovenmatige burenhinder en bepaalt in paragraaf 1 : « Naburige eigenaars hebben elk een recht op het gebruik en genot van hun onroerend goed. Bij de uitoefening van hun gebruik en genot eerbiedigen ze het geschapen evenwicht door geen hinder op te leggen aan de nabuur die de normale ongemakken uit de nabuurschap overtreft en hem toerekenbaar is ».
De verticale omvang van het grondeigendom wordt eveneens aan banden gelegd ; Artikel 3.63 bepaalt : « Onder voorbehoud van andere bepalingen in dit Boek, strekt het eigendomsrecht op de grond zich enkel uit tot een hoogte boven of diepte onder de grond die voor de eigenaar nuttig kan zijn voor de uitoefening van zijn bevoegdheden. Hij kan zich bijgevolg niet verzetten tegen een gebruik door een derde op een hoogte of een diepte waarop de actuele eigenaar, gelet op de bestemming en de toestand van de grond, redelijkerwijze geen gebruiksbevoegdheid zou kunnen uitoefenen ».
Een gedeeltelijk overschrijding van een bouwwerk op, boven of onder een naburige eigendom, is eveneens geregeld (artikel 3.62).
Het ladderrecht is voortaan ingeschreven in de wet onder artikel 3.67 §2 : « De eigenaar van een onroerend goed moet, na voorafgaande kennisgeving, gedogen dat zijn nabuur toegang heeft tot dit onroerend goed indien dit noodzakelijk is om bouw- of herstellingswerken uit te voeren, of om de niet-gemene afsluiting te herstellen of te onderhouden, tenzij indien de eigenaar rechtmatige motieven laat gelden om deze toegang te weigeren. Indien dit recht toegelaten wordt, moet het op de voor de nabuur minst schadelijke wijze worden uitgeoefend. De eigenaar heeft recht op vergoeding indien hij schade heeft geleden.».
De meest opmerkelijke vernieuwing in de wet van 4 februari 2020 heeft betrekking op de titel V genoemd « Burenrelaties » betreffende de burenhinder, de gemene afsluiting en de erfdienstbaarheden.
Wat de burenhinder betreft, citeerde ik reeds het artikel 3.101 § 1 dat een bevestiging inhoudt van de rechtspraak en rechtsleer aangaande het gebruik en het genot van een goed en de plicht om het evenwicht te respecteren door geen bovenmatige hinder te veroorzaken aan de nabuur.
Dezelfde bepaling verduidelijkt dat : « Om de bovenmatigheid van de hinder te beoordelen, is rekening te houden met alle omstandigheden van het geval, zoals het tijdstip, de frequentie en de intensiteit van de hinder, de eerstingebruikneming of de publieke bestemming van het onroerend goed van waaruit de hinder wordt veroorzaakt ».
We kennen de moeilijkheden met betrekking tot de appreciatie van de hinder die als bovenmatig wordt ervaren.
De rechter moet onder andere rekening houden met het voorafgaand aan de hinder bestaande evenwicht.
Hij moet tevens bepalen of deze hinder dit evenwicht aantast door te verwijzen naar een voorafbestaande situatie.
Er moet ook bepaald worden of en in en welke mate de hinder als bovenmatig kan worden beschouwd ten aanzien van de normale hinder uit het nabuurschap.
Dit is een complexe en genuanceerde materie.
De wetgever nodigt de rechter uit rekening te houden met alle omstandigheden van de zaak en geeft slechts enkele voorbeelden van zaken die bij zijn beslissing kunnen meespelen.
Diegene die het evenwicht verbreekt, is gehouden dit evenwicht te herstellen.
Artikel 3.101 §2 geeft aan de rechter een aantal maatregelen die gepast zijn om dit evenwicht te herstellen, zijnde :
« 1° een vergoeding in geld die de bovenmatige hinder compenseert;
2° de vergoeding van de kosten verbonden aan compenserende maatregelen op het gehinderde onroerend goed om de hinder tot het normale niveau te verminderen;
3° voor zover dit op zich geen nieuw onevenwicht doet ontstaan en een normaal gebruik en genot van het onroerend goed hierdoor niet wordt uitgesloten, het bevel de handeling die het evenwicht verstoort te staken of op het hinderende onroerend goed maatregelen te nemen die de hinder verminderen tot het normale niveau.».
De bevoegdheid van de rechter is dus uitgebreid.
Artikel 301 §3 bepaalt dat : « Indien één of beide naburige onroerende goederen bezwaard zijn met een recht ten voordele van een derde die een attribuut van het eigendomsrecht heeft, zijn de paragrafen 1 en 2 van toepassing op die derde voor zover deze hinder is veroorzaakt door de uitoefening van het attribuut dat hem kan worden toegerekend».
Dit beoogt onder andere de situatie van huurders of houders van zakelijke rechten.
Anderzijds : « Indien de hinder voortvloeit uit werkzaamheden die door de betrokken eigenaar of de titularis van dit attribuut expliciet of stilzwijgend zijn toegelaten, wordt deze geacht hem toerekenbaar te zijn».
Deze situatie betreft de bouwheer.
Tenslotte verjaart de vordering wegens bovenmatige burenhinder na verloop van 5 jaren overeenkomstig artikel 2262 bis §1 alinea’s 2 en 3 van het oude Burgerlijk Wetboek.
Deze verjaring loopt vanaf de dag o op die waarop de benadeelde kennis heeft gekregen van de schade of van de verzwaring ervan en van de identiteit van de daarvoor aansprakelijke persoon.
Tenslotte dient genoteerd date en vordering voortaan kan worden ingesteld om bovenmatige burenhinder te voorkomen : « Indien een onroerend goed ernstige en manifeste risico’s inzake veiligheid, gezondheid of vervuiling ten aanzien van een naburig onroerend goed veroorzaakt waardoor het evenwicht tussen de onroerende goederen wordt verbroken, kan de eigenaar of gebruiker van dat naburige onroerend goed in rechte vorderen dat preventieve maatregelen worden genomen teneinde te verhinderen dat het risico zich realiseert. ».
We komen in een volgend nummer terug op de nieuwe bepalingen aangaande de afsluiting en de erfdienstbaarheid.
