Première observation: ce concours n’est donc pas requis lorsqu’un permis d’urbanisme n’est pas nécessaire mais la mission de l’architecte ne s’arrête pas au gros-œuvre fermé; on vise notamment les travaux d’isolation, ventilation ou hygiène ( cfr plaquette informative délivrée par l’Ordre des Architectes).
On peut même considérer qu’une construction est un ensemble cohérent qui nécessite la présence d’un architecte jusqu’à la réception des ouvrages, même pour les ouvrages qui, au sens strict, ne demandent pas de permis préalable; une construction immobilière est un tout, composé de divers éléments qui s’imbriquent et se complètent; leur interdépendance justifie l’intervention d’un « chef d’orchestre » du début à la fin des opérations.
Il arrive qu’un architecte, volontairement ou non, n’exécute qu’une partie de la mission architecturale.
Ceci peut résulter d’un accord des parties visant à scinder cette mission pour des motifs d’opportunité.
La loi n’impose pas en effet qu’un même architecte accomplisse lui-même toute la mission.
La demande de permis renseignera cette division de la mission entre deux ou plusieurs architectes; ce qui importe est que la mission soit complètement assumée par un architecte.
Mais en dehors de cette situation parfaitement licite, il existe des cas où, de facto, l’architecte investi au départ de la mission complète ne l’exécute pas réellement.
Le premier cas de figure est celui où les parties s’entendent pour limiter l’intervention de l’architecte à la conception générale et l’introduction de la demande de permis.
Très souvent pour des motifs d’économie ( très mal réalisée du reste !), le maître d’ouvrage estime pouvoir se passer d’un architecte pour la suite des opérations et l’exécution des travaux.
Le formulaire indique bien l’architecte chargé de la mission complète , sans quoi le permis ne serait pas accordé, mais celui-ci une fois obtenu, le maître d’ouvrage décharge son architecte de toute intervention future.
Pareil accord est illicite et, comme nous le verrons ci-après, pénalement sanctionné.
Dans pareil cas, l’architecte est évidemment complice d’une fraude à la loi.
Une autre situation est celle où, pour des motifs divers, notamment une mésentente entre parties, le maître d’ouvrage, ou parfois l’architecte lui-même, met fin prématurément à la mission de contrôle.
Dans ce cas, l’architecte a pour obligation d’informer la commune et l’Ordre des architectes qu’il est déchargé de sa mission.
La commune veillera à ce que les travaux soient poursuivis avec l’intervention d’un architecte.
On conseille à l’architecte ainsi débarqué de dresser un état si possible contradictoire de l’état des travaux en cours et de faire réceptionner ceux-ci, si possible, afin de fixer sa responsabilité, notamment décennale.
Il importe qu’à ce moment, il puisse être établi, par une confirmation écrite du maître de l’ouvrage, que ce dernier agrée l’exécution correcte de sa mission par l’architecte.
Il préviendra également son assureur ainsi que l’entrepreneur.
Un décompte des honoraires sera établi, tenant compte le cas échéant de l’indemnité contractuelle de rupture si la fin prématurée de la mission est imputable au maître de l’ouvrage.
Un important arrêt de la deuxième chambre de la Cour d’appel de Mons du 17 décembre 2024 ( inédit à notre connaissance – RG 2022/RG/612) rappelle certains principes en la matière.
En l’espèce, la Cour était saisie d’une situation où le client de l’architecte, promoteur en l’occurrence, avait mis fin prématurément à la mission de ce dernier.
La Cour rappelle que la violation de l’article 4, alinéa 1er, de la loi du 20 février 1939 sur la protection du titre et de la profession d’architecte, à la supposer établie, est sanctionnée pénalement par l’article 10 alinéa 3 de la même loi.
Ceci entraîne des conséquences redoutables:
En premier lieu, l’architecte risque des poursuites pénale;
Ensuite, sur le plan civil, si, en principe la responsabilité extracontractuelle d’une partie contractante ne peut être engagée à l’égard de son cocontractant que (1) si la faute qui lui est imputée constitue un manquement non seulement à l’obligation contractuelle mais aussi à l’obligation générale de prudence et que ( 2 ) cette faute a causé un dommage autre que celui qui résulte de la mauvaise exécution du contrat ( cf la jurisprudence de la Cour de cassation citée par l’arrêt de la Cour d’appel) , « il est toutefois fait exception à ce principe lorsque la personne lésée invoque une faute pénale dans le chef de son cocontractant ( Cass ( 2èch) 10 juin 2015, J.L.M.B.,2015/37,p.1740-1742). » *
( *Le concours des responsabilités a fait l’objet du livre 6 du code civil en vigueur entrée en vigueur le 1er janvier 2025 qui comporte e.a. des modifications sur les conditions de concours et la responsabilité des « auxiliaires » )
En l’espèce, les acquéreurs invoquaient non seulement la responsabilité contractuelle de l’architecte mais également sa responsabilité extracontractuelle , en se rendant « complice » de la faute pénale commise par le promoteur pour avoir terminé les travaux sans l’assistance d’un architecte. Par conséquent, les acquéreurs réclamaient la condamnation de l’architecte pour tous les dommages non indemnisés dans la cadre de l’action contractuelle.
En première instance, le tribunal avait fait droit à cette demande parce que l’architecte ne pouvait pas accepter qu’il soit mis fin à sa mission légale « sans être sûr qu’un nouvel architecte interviendra pour contrôler l’exécution des travaux. »
Partant, l’architecte était rendu responsable « de tous les vices été malfaçons qu’il aurait dû déceler s’il avait continué à intervenir ».
La Cour d’appel confirme le reproche de n’avoir pas dénoncé à l’Ordre des Architectes et à l’autorité publique qui a délivré le permis, la poursuite des travaux par le promoteur; « la méconnaissance de cette obligation déontologique ( article 21 du Code de déontologie des architectes ) constitue en effet une faute, au sens de l’article 1382 de l’ancien code civil ».
Cependant, « il appartient aux demandeurs de démontrer que, sans cette faute, leur dommage ne se serait pas produit, tel qu’il s’est réalisé », soit de justifier le lien causal entre la faute et le préjudice.
La Cour d’appel observe, à cet égard, qu’il n’est pas démontré que si l’architecte avait respecté l’article 21 de son code de déontologie, le promoteur aurait chargé un autre architecte d’une mission de contrôle de la fin des travaux.
Et donc, le lien causal entre la faute extracontractuelle de l’architecte et le préjudice vanté n’est pas établi.
Pour se défendre, le promoteur et l’architecte, assignés par les acquéreurs, soutenaient qu’à la date où la mission de l’architecte avait pris fin, tous les travaux pour lesquels la loi impose une demande préalable d’autorisation de bâtir étaient terminés, seules les finitions restant à achever.
La Cour d’appel réfute cet argument en ces termes:
« Cette thèse repose toutefois entièrement sur le soutènement erroné que le contrôle de l’architecte s’exerce exclusivement de façon instantanée, lors des visites de chantier. Or, le contrôle de l’architecte est un contrôle continu, qui se poursuit, en principe, jusqu’à l’agréation des travaux, généralement effectué lors de la réception provisoire. »
La Cour d’appel confirme également que si les travaux restant à exécuter n’étaient pas des travaux soumis à permis d’urbanisme, « il n’en demeure pas moins que le contrôle relatif aux travaux antérieurs, qui étaient soumis à ce permis, devait se poursuivre jusqu’à l’agréation des ouvrages « .
Cette motivation de la Cour d’appel est très instructive: en effet, les travaux soumis à permis doivent être contrôlés jusqu’à leur réception provisoire à tout le moins. Il ne suffit pas qu’ils soient simplement exécutés.
C’est la raison pour laquelle, j’ai rappelé ci-avant la nécessité de procéder à une réception partielle concernant les travaux déjà exécutés, à fortiori lorsque ces derniers peuvent engager la responsabilité décennale.
Autre élément intéressant à relever à la lecture de cet arrêt: la Cour d’appel examine la question de savoir, avec un degré raisonnable de certitude, si les éventuels défauts d’exécution auraient pu être relevés, lors de la réception, par un architecte normalement prudent et diligent.
Pour terminer, il convient d’examiner la question, hélas assez récurrente, où le permis est accordé et communiqué au maître d’ouvrage mais ce dernier omet d’en avertir l’architecte qui reste sans nouvelle de l’évolution du projet.
Dans l’intervalle, il arrive que le maître d’ouvrage entame les travaux, notamment de fondation.
Le conseil que l’on peut donner à l’architecte est d’être proactif et de s’enquérir spontanément de l’évolution de la demande de permis, tant auprès du client que de la commune.
A défaut de réponse, dans un délai normal, l’architecte prendra les devants en dénonçant la situation et préviendra la commune comme rappelé ci-avant.
