Artikel geschreven door Charlotte JACOBS
Een zeer oud burgerhuis, opgenomen in de Inventaris van het Bouwkundig Erfgoed omwille van de aanwezigheid van authentieke moluren, schilderingen, ornamenten, vloeren, plafonds en kroonlijsten, raakt zwaar beschadigd naar aanleiding van afbraakwerken in een naburig gebouw (barstvorming in muren en vloeren, scheeftrekken en instorten van plafonds, loskomen van de bezetting etc,…).
De rechtbank stelt een gerechtsdeskundige aan met het oog op de begroting van de herstelkost. Deze raamt de totale herstelkost van het gebouw, zijnde de kostprijs die nodig is om het gebouw te herstellen in haar oorspronkelijke staat. De gerechtsdeskundige spreekt zich echter niet uit over de schade die overblijft na volledig herstel, aangezien het gebouw haar authenticiteit grotendeels verloren is.
Dit noemt men de blijvende minderwaarde na herstelling. Zelfs na een vakkundig uitgevoerde herstelling aan een beschadigd gebouw, kan het gebeuren dat het gebouw een zekere waardevermindering ondergaat. Het gebouw boet immers aan verkoopwaarde in: het kan niet langer als “herstellingsvrij” worden aangeboden.
De rechtspraak is van oordeel dat een vergoeding voor blijvende minderwaarde slechts in uitzonderlijke gevallen kan worden toegekend. Het gaat meer bepaald over de hypotheses waarin een essentieel onderdeel van het goed is beschadigd, er aanzienlijke, dure herstellingen moeten worden uitgevoerd en de schadelijder zich kan verwachten aan een waardevermindering in geval van een eventuele verkoop.
Opdat een vergoeding voor blijvende minderwaarde kan worden toegekend, dienen volgens de heersende rechtspraak en rechtsleer navolgende voorwaarden vervuld te zijn:
– beschadiging van een essentieel bestanddeel;
– ernstige en dure herstellingswerken;
– te verwachten waardevermindering bij verkoop.
De bewijslast rust op de schadelijder. Deze dient aan te tonen dat de voorwaarden voor het toekennen van vergoeding voor blijvende minderwaarde vervuld zijn. Daarnaast stelt zich de vraag omtrent de begrotingswijze van de vergoeding voor blijvende minderwaarde.
De problematiek van de toekenning van een vergoeding voor blijvende minderwaard na herstel wordt hieronder uitvoeriger besproken aan de hand van een concrete toepassing op voornoemd schadegeval.
- 1.De voorwaarden
- a) Beschadiging van een essentieel bestanddeel
De structurele draagkracht en de authenticiteit maken alleszins essentiële bestanddelen uit van een gebouw.
In casu werd de structurele draagkracht van het gebouw op onherstelbare wijze beschadigd. De schade bestaat uit talrijke barsten, scheuren en spleten, schade aan plafonds, muren, vloeren, gevels en kroonlijsten. Het gebouw is langdurig geschoord en onderstut geweest en het plafond is gedeeltelijk weggehaald. De herstellingswerken zullen het gebouw nooit in haar oorspronkelijke toestand kunnen herstellen.
Immers, de talrijke zettingen en barsten, waarmee het gebouw is behept, zullen zich ondanks de uitwendige plaatselijke herstellingen steeds blijven manifesteren. Het gebouw zal blijvend aangetast zijn in haar structurele draagkracht.
Het schadegeval bracht eveneens de authenticiteit van het gebouw in het gedrang. Het betreft een oud burgerhuis, opgenomen in de Inventaris van bouwkundig erfgoed. Ten gevolge van de schade en de uit te voeren herstellingswerken ging de authenticiteit van het gebouw voor een groot deel verloren. De originele bestanddelen van het gebouw, zoals bijvoorbeeld kroonlijsten en plafondspiegels, moesten vervangen worden door reproducties.
Het gebouw zal nooit meer authentiek en “herstellingsvrij” zijn, hoe vakkundig de herstellingswerken ook worden uitgevoerd. Het gebouw zal dan ook blijvend een waardevermindering kennen, nu haar essentiële bestanddelen op onherstelbare wijze werden beschadigd.
b) Ernstige en dure herstellingswerken
Een tweede voorwaarde voor het toekennen van een blijvende waardevermindering, betreft de ernst en de kostprijs van de herstellingswerken. In het geval van het oude burgerhuis, bleek uit het deskundigenonderzoek dat de herstellingswerken ernstig waren.
Zo dienden voor- en achtergevel hersteld te worden en dienden de binnenmuren volledig te worden heropgebouwd. Verder was het noodzakelijk om de moluren en ornamenten te herstellen, de bezetting af te kappen en te hernieuen en de gevels en het interieur te restaurerern en te herschilderen. De kostprijs van deze herstellingswerken was aanzienlijk.
c) Te verwachten waardevermindering bij verkoop
Een derde en laatste voorwaarde heeft betrekking op de verminderde verkoopwaarde van het gebouw na herstel. De schadelijder moet aantonen dat zijn gebouw, zelfs na vakkundig en volledig herstel, niet meer dezelfde verkoopwaarde heeft. Dit is doorgaans de voorwaarde die voor de meeste moeilijkheden zorgt bij het vorderen van een blijvende minderwaarde, aangezien de vermindering van de verkoopwaarde moeilijk te bewijzen valt.
In het voorliggend geval argumenteerde de schadelijdende eigenaar dat de verkoopwaarde van zijn gebouw aanzienlijk was gedaald. De verkoopwaarde van oude gebouwen, opgenomen in de Inventaris van het bouwkundig erfgoed, is namelijk in zeer grote mate afhankelijk van de authenticiteit. Het spreekt vanzelf dat reproducties van originele elementen, zoals onder meer moluren, ornamenten en schilderingen, hoe vakkundig die ook zijn uitgevoerd, niet dezelfde waarde hebben als de originele versies.
In een beroemd vonnis van 20 november 1998 met betrekking tot een door kunstenaar Marcel Duchamp ontworpen urinoir, die tijdens een tentoonstelling beschadigd werd, kende de Tribunal de grande instance te Tarascon (Frankrijk) aan de Staat een vergoeding toe ten bedrage van 41.161,23 EUR voor blijvende minderwaarde, bovenop de restauratiekosten van het kunstwerk (Trib. gr. inst. Tarascon (Fr.) 20 november 1998, JLMB 2001, 37, noot P. MARTENS). De rechtbank stelde daarbij uitdrukkelijk dat de schade niet beoordeeld moet worden in functie van de gebruikswaarde ervan, maar wel van zijn handelswaarde als kunstwerk en zijn authenticiteit. …..
Ook in België past de rechtspraak dezelfde criteria toe. In een gelijkaardige zaak met betrekking tot een beschadigde oldtimer, stelde de Politierechtbank te Brussel uitdrukkelijk dat “voor een zeldzame en waardevolle oldtimer niet dezelfde criteria gelden inzake minderwaarde als voor een gewoon voertuig; ook het verloren gaan van authenticiteit speelt mee.” (Pol. Brussel 1 september 2011, T. Pol. 2012, afl. 1, 24).
Deze rechtspraak kan ook toepassing vinden op voorliggende casus. Nu het oude burgerhuis niet langer als authentiek en “herstellingsvrij” kan worden verkocht, is de minderwaarde op de verkoopprijs reëel.
- 2. Begroting
- Wat de begroting van de vergoeding voor blijvende minderwaarde betreft, kan ofwel een forfaitair bedrag worden toegekend, dan wel een bedrag overeenstemmend met een percentage van de venale verkoopwaarde van het goed.
De begroting van de vergoeding voor blijvende minderwaarde is echter eerder een technische aangelegenheid, die bij voorkeur door een (gerechts)deskundige moet worden beslecht.
De rechter zal wel moeten nagaan of de voorwaarden voor de toekenning van een vergoeding voor blijvende minderwaarde al dan niet vervuld zijn, om uit te maken of deze schadepost al dan niet moet worden toegekend.
In geval van bouwgeschillen waarbij de rechter een gerechtsdeskundige aanstelt met het oog op de vaststelling en de begroting van de schade, is het dan ook steeds aangewezen om het begroten van de eventuele blijvende minderwaarde uitdrukkelijk te voorzien in de opdracht van de gerechtsdeskundige. Bij gebreke hieraan, zal het moeilijk worden voor de schadelijder om vergoeding te bekomen voor de blijvende minderwaarde van het gebouw na herstel.
